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房贷新政主要针对三四线城市:刺激首套自住需求入市

央行今日发布房贷新政,民生证券对此点评称,首付下调将水引入实体经济,强化金融机构对实体的信用派生。

今日下午,央行、银监会发布房贷新政,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

业内认为,上述政策更多的是针对中国的三四线城市,对于去库存有一定的帮助。

2015年12月召开的中央经济工作会议提出,要“化解房地产库存”,并“取消过时的限制性措施”。新的一年,类似限购等限制性措施是否取消成为外界关注的焦点。

自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。不过2014年后,限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外,其他城市均取消限购。

限购政策的调整和全国的房价走势相关。

就房价来看,到去年12月,全国70个主要城市,二手住宅房价下跌者过半。

与此同时,楼市的库存不断攀高。统计局数据显示,近5年来,全国商品房待售面积不断增长,2015年更是来到了历史高位,达71853万平方米。

针对这种情况,去年12月的中央经济工作会议提出了“化解房地产库存”,鼓励适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度,并提出要取消过时的限制性措施。

在此之前的8月,央行、住建部等多部委联合下发通知,将公积金贷款购二套房最低首付比例降至二成。

《中国经营报》12月底报道称,房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”,包括多个中央主管部门,正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。随着中央经济工作会议落幕,这些落实手段或将很快出台。

反观一线城市,房价涨幅依然很高,其中,深圳房价在去年暴涨47.5%,北京、上海的涨幅亦超10%,因此中央一直对北上广等大城市严守限购底线。

数据显示,2015年购房贷款全年增加2.7万亿元,同比多增9368亿元。购房贷款余额增速从2015年5月份以来持续回升,7个月累计上升5.7个百分点,反映购房需求正在回升。

既然贷款数据显示,购房需求正在回升,此时放低首付门槛,是否将带来报复性反弹?

对此,有业内人士分析称,当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市“下半场”的楼市来讲,购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管“救市”政策出了四轮,即使是首套房商贷的首付比例降低至2成,也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市,也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此,楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动,也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。

【各方观点】

易居研究院:

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策的出台,实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看,能较好撼动去库存市场的绝招,只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看,包括住房公积金等政策,实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看,也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说,都有积极作用。对于首套住房来说,商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付,降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说,过去要获得三成首付,需要还清首套贷款,但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

民生证券:

民生证券点评央行下调房贷首付比例:首付下调将水引入实体经济,强化金融机构对实体的信用派生。

首先,购房本身是信用创造的过程,降低首付,促进更大力度的居民部门杠杆;其次,房价涨可以发挥金融加速器功能,同样促进信用派生;最后,房地产去库存,配合上下游产业链扩张,也是信用创造加速的过程。

央行促进资金进入实体经济的意图明显,除了房地产去库存,预期后续还有地方债加码置换、提高赤字等一系列提高资金风险偏好的措施出台,引导流动性进入实体经济。虽然债市牛的大逻辑还未改变,但短期还是建议短久期,等待更好的投资时点。

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