贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房子卖多少钱,地产商如何说了算?年轻人该买啥样的房子?
房子卖多少钱,地产商如何说了算?年轻人该买啥样的房子?

  近日,有著名财经评论员表示,大型房地产商在重新谋求市场话语权。咦,这让人很奇怪,市场话语权难道不是一直掌握在大地产商手里吗?中国人的普遍认识是,房地产市场一直都是卖方市场,由开发商说了算。现在,地产商又要谋定价权,这是怎么回事?房子卖多少钱,地产商如何说了算?金融搜索平台为您独家解读。

楼市新常态:地产商PK

  王健林说,一线城市房价还能涨20年。或许他并没有说错。众多地产大佬也都明确表示,势头下降的是广大三四线地区,而一线城市的房地产市场依旧火爆。如果这已经成为行业共识,除了死守老家的三四线房企,其他房企就必然经历一番惨烈的PK。大企业希望关上大门,不让小企业进城,小企业希望趁着行业变革之时冲进漩涡,搅得地覆天翻。不管是大小企业,他们都要挺住狂风巨浪,抵达台风眼,因为那里是海上最平静的地区。他们相信,楼市的库存风险只是暂时的,风暴过后,必将迎来转机。

  中下游房企,立足与三四线,有“好风凭借力、送我上青云”最好。而当大势已去,因为自身实力不足,这些房企也并不会走出小城市的根据地。偏居一角,虽不可能大展宏图,但好歹也是地头蛇,库存再高、卖房再难,依然僵而不死。那排在业内中上游的房企如果再想进一步发展,就必须在一二线市场展开激战。大城市的房地产市场已然瓜分完毕了吗?并没有!

地产商要以“巧”致胜

  一线城市,往往被万科、保利、招商、绿地、金地等几大地产巨无霸占领。其他中上游房企,能拼得过他们吗?可以,不靠“大”,要靠“巧”。在过去,市场对“大”有特殊的崇拜。因为在前十年,房地产市场还处于“跑马圈地”的时代,就像现在在互联网企业,销售额(用户、流量)成为衡量业绩的唯一标杆。十亿级房企想进百亿,百亿房企想进千亿。而每到年终点评颁奖季,排在销售榜上前多少名,总是能成为房企品牌宣传的重要砝码。在不计成本地砸钱投资时,销售额大,利润就多。

时代变了,如何以巧致胜

  以巧致胜,关键在定价权。经济学上,定价权是怎么来的呢?一般认为,大企业的定价权往往来自于垄断。虽然市场有看不见的手调节价格,但因为大型企业的产品占据着巨大的市场份额,改变自家产品的价格,就能对市场产生巨大影响,整个行业产品的价格就会随之波动。在房地产市场还是竞争很弱的蓝海阶段,当某个大型房企抢占了一块新市场,垄断一个城市,必然可以操纵价格。但现在,很难再有一家房企占据城市大部分市场的情况了。虽然大型房企有很多楼盘,但城市分布非常分散,在各城市都无法凭一己之力兴风作浪。因此,大型房企也不能吃老本,而要重新夺取定价权。

如何在惨烈的红海拥有定价权

  在一二线城市,地产商应该有突破创新。在地块布局上,商住搭配、豪宅与普通商品房的搭配应更加合理;在楼房的建筑上,应学习国外先进技术,如整体施工、模块化施工;在小区设计上,应有创造性的美学理念,紧跟时尚潮流。在这些方面走在前头,就是引领市场,其他企业都会跟在你的屁股后面走。战略上,掌握创新“黑科技”的企业拥有定价权,他们会引导同行,逼迫竞争对手吐血跟进或无奈退出。

  三四线城市呢?千万别以为三四线城市的居民不挑剔。相反,因为价格更低、买房更容易,他们对房子的品质更加敏感、挑剔。经济学家马光远表示,三四线城市尽管房子很多,但是品质好的房子并不多,品质好的房子价格还会往上走。当别人不注重品质,你率先获取品质分,你就拥有市场定价权。不管城市在一二线还是三四线,房子的品质都是升值保证。

  可以得出结论:当房企平均净利润率降至个位数,更大的销售额所带来的利润增加就非常小了。相反,想办法提高利润率至关重要。套用一句广告语——“精益求精造好房”。

年轻人对房子的品质要求更高

  如何造出精品好房?我们可以类比电子产品。最开始有手机,实用抗摔从诺基亚占领市场,因为手机用户对手机的感觉是一个从无到有的过程。再后来,当我们不再拿手机当新奇宝贝,而是普通一件商品,我们的要求就不仅仅是实用、抗摔了。所以,即使价格贵、维修成本高,只要你买得起,还是要买IPHONE的。手机对于你,不能仅有实用性,它还必须用得舒服、瞅得养眼。

  现在,大部分年轻人仍然是没有房子的。但是,在这一代人成长阶段,住房已经不再拥挤,他们对户型设计和小区环境已经有了审美能力。因此,当他们独立出来买房的时候,绝不会仅仅图个“能住就行”。年轻人的阅历虽然可能还浅,但如果跟把他们跟老一辈人的年轻时候相比,就能发现,他们的阅历和能力都比同龄时期的老一辈人更丰富、更优秀。年轻人充分享受了社会变迁的种种好处,也领略了市场的残酷。他们并非不懂选房买房,而是开发商没有提供给他们合适的好房,他们没得选。

从安全感到幸福感的跨越

  第一次购房,人或许会追求“性价比”。但是到第二次、第三次购房的时候,人会开始重新思考:房子对我意味着什么。这时,就是人从获得安全感到获得幸福感的跨越。我个人觉得,只有这房子我是真的喜欢,房子能给我不可替代的感受,才会出手购买。这个观点,您认同吗?没有您的表态,我不能代表您。金融搜索平台期待您的表态。

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