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房地产投资过山车 “十二五”从峰顶到谷底

  “十二五”对房地产来说是值得记住的5年,2010年是”十二五“的第一年,房地产开发投资增速33%,处于历史最高点;“十二五”最后一年的2015年却是房地产市场年度增速的最低点。

  1月19日,国家统计局发布2015年度房地产数据。数据显示,2015年商品房销售面积同比增长6.5%;商品房销售额增长14.4%。相比之下,2014年上述两个数据分别为同比下降7.6%和下降6.3%,在一系列稳楼市新政之下,2015年的房地产销售面积、销售额等主要指标由负转正,大幅好转。

  但是,房地产投资数据的持续回落和楼市库存数据的一路攀升,也显现出房地产市场的隐忧。2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%,增速比1-11月份回落0.3个百分点。这也是2014年以来,房地产开发投资连续第23个月下滑。

  与此同时,房地产待售面积也在2015年11月的基础上再度攀升,高达71853万平方米,再创历史新高。

  房地产投资下滑明显

  根据国家统计局的数据,2015年度的GDP为6.9%,创25年新低。

  一直以来,房地产开发投资增速被认为是影响GDP增长的重要因素,中国房地产业协会副会长任志强更是公开表态称,GDP下降是因为房地产投资下降。房地产投资的下降会带动其它的一些指标下降,比如房地产上游的钢铁、玻璃、水泥工业等。可能还会涉及到房地产下游的家具、建材、家装、彩电业等等。

  根据国家统计局数据,2015年,全国固定资产投资(不含农户)551590亿元,比上年名义增长10%(扣除价格因素,实际增长12%),增速比1-11月份回落0.2个百分点。相比之下,房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%。相差明显,其中东北地区房地产投资尤其值得关注,同比下降28.5%。

  不过,1月19日,国家统计局局长王保安介绍2015年国民经济运行情况时表示,GDP核算是依据交易量,虽然2015年的房地产投资增速在回落,但销售面积和销售金额相比2014年是正增长,从这个角度来看,交易量的增加就是正贡献,综合对GDP影响不大。

  2015年,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,销售金额同比增长14.4%。

  “GDP的测算不管是基于房地产投资数据还是交易数据,都只是一个核算口径问题。”北京荣邦瑞明总经理陈民表示,不容忽视的是,房地产投资下滑对于宏观经济的增长将会产生一系列的负面效益,比如房地产投资下滑映射的是,房地产上下游产业链以及房企开工、拿地等数据的持续下滑,也将直接影响地方政府的财务状况等。

  高库存影响投资数据回暖

  “‘十二五’对房地产来说是值得记住的5年,2010年是”十二五“的第一年,房地产开发投资增速33%,处于历史最高点;‘十二五’最后一年的2015年却是房地产市场年度增速的最低点。”住建部政策中心主任秦虹说。

  商品房待售面积也在“十二五”期间完成反转,截止到2010年6月底,全国商品房待售面积1.92亿平方米。

  但截止到2015年末,商品房待售面积71853万平方米,再创楼市库存新高,相比2010年6月底的数据上涨了375%。

  “房地产由增量转向存量市场的拐点明显,”在秦虹看来,楼市库存高企之下,2016年房地产投资数据也不会好看,但她同时表示,在供给侧改革下,部分城市的楼市和部分项目将有亮点。

  房地产的新开工数据和购地数据被认为是房地产投资的前端数据,依此看,房地产投资数据快速回暖的基础不再。

  2015年,房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.5个百分点

  另一方面,房企的购地热情也未见明显提高。2015年,房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%,但降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

  中国房地产住宅研究会副会长顾云昌介绍,房地产投资难复此前的两位数的高位增长行情,但在销售回暖的背景下,房企的新开工和拿地下滑的趋势,也将在2016年逐步收窄。

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