贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 大俊说房市:房贷没还清 房产如何进行买卖
大俊说房市:房贷没还清 房产如何进行买卖

  中国楼市已看淡,大俊给您说说看。

  这一周大俊发现,临近年关,不少公司开始发放年终奖,尤其是房产中介的业务员,在年底发个几万块钱简直就是洒洒水啦。

  别看过去一年国家一直在号召楼市去库存,可二手房市场的热度可是丝毫不减,尤其是南京、济南等城市更是出现了供不应求的局面,这也让房产中介业务员的收入如同坐上了直升机一般,年终发个七八万,那都不是事儿。

  说到二手房,最近不少朋友纷纷咨询大俊一个问题,那就是二手房有贷款没还完,还能买卖吗?所以大俊在这方面可是好好做了一番功课。

  先来明确的告诉大家,贷款没有还完的二手房仍然是可以进行交易的,只是在交易过户和后期的手续办理的过程中,相对于没有贷款的二手房,程序会复杂一些。

  具体操作要分情况看,如果买家是全款购买的话,就比较简单了,卖家只需向银行申请提前还款,然后将房子解押就可以了。

  但如果买家也需要贷款的话,这时就需要办理转按揭了。即由该房屋的买方继续偿还卖方的按揭房款。

  由于卖家的房子“有贷在身”,也就是说其房产还在银行抵押,需要还清剩余房款才能解押,那么在出售此类房产时,中介方一般建议让买家支付首付,给卖家进行还贷解押的方式,这种方式也是目前行业的普遍做法。解押后,买家才能继续申请贷款,贷款审批通过后就可以进行过户手续。

  虽然这样做的确提高了资产的周转效率,但有可能隐藏三大风险:一是卖家对价格反悔,二是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,房东出现了债权债务纠纷;第三就是卖家恶意诈骗。

  为了规避此类风险,很多人依赖于公证。不少购房者也认为此举具有法律效力,其实,房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系,并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。

  也就是说,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖家。在此期间,若卖家私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化;若卖家存在债权债务纠纷,法院就会将该房产冻结,而买方即便是已经交了房款,也无法维护自己的权益。

  因此,大俊想提醒有购买二手房计划的买家,一定要做到以下几点:

  1.在交易前首先要确认房子的产权归属,且银行是否允许提前还贷。

  2.了解卖方是否是该房屋的唯一产权人。如果房屋产权人是夫妻或多人共有,则需经过所有产权人的同意。

  3.如果卖方要求买方先还完贷款再过户,首先就要约定好付款方式,买方替卖方还贷款的金额是如何操作等问题都要慎重决定,而还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定,不能含糊。

  4.如果是通过中介进行交易,重点就在于如何签好合同。在合同中,一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定,用以约束三方行为,避免发生不必要的纠纷。

  好了,以上就是本期大俊说房的全部内容。如果大家在二手房买卖过程中遇到任何问题,都可以到房贷微信公众号下留言告诉我们,

  房贷微信号是,我们下期再见。

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