贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 孙悟空买房记!二手房攻略全在这,你再也不用看别的!
孙悟空买房记!二手房攻略全在这,你再也不用看别的!

  话说孙悟空取经回来,花果山已经被拆迁。大圣炸毛了!但平静下来,心想:我已成佛,不能再去大闹天宫了啊,唉,忍忍算了,拿到拆迁费,正好可以交首付,再找观音菩萨贷点款,足够买套二手房了。

  恰好二郎神现在主管房产中介,大圣找到他。而牛魔王正想把旧宅卖掉。二郎神和牛魔王心想:孙悟空取经回来,不懂房地产,不如趁机敲老孙一笔。

  初次买房,大圣如何保护好钱包呢?别担心,给大圣支招!买二手房,孙悟空一共要打通三关:中介二郎神;卖房人牛魔王;按揭公司观世音。

第一关:诡计多端二郎神

一、二郎神收多少中介费

  二郎神:猴哥,我先帮你找房子,费用的事好商量。

  大圣:那就辛苦你啦,该给的一定给你。

  ……

  二郎神(嬉皮笑脸):猴哥,咱们都谈妥了吧,老牛那房子没问题吧。小弟先收房价5%的中介费。

       大圣:玉帝早下了圣旨,中介向买卖双方合计收取的费用不能超过房价3%。看咱们老交情的份上,我交1%,你向老牛再收2%,不是正好嘛。

如来说法

  不要一上来就跟中介砍价,这会影响中介给你找房的干劲。等找到房子,双方可以拍板的时候,再提出中介费太高,砍价。中介费可以买房缴纳,也可以跟卖方商量平分。

二、房产中介合同要写啥?

  1、

  大圣:杨兄,让我看看你的工商登记证书和老牛的委托授权书。

  2、

  大圣:老牛太笨,杨兄你可得负责配合他办好全部手续哦,合同约定的义务你一项都不能少,要不然我可扣你中介费。

  3、

  二郎神(赔笑):猴哥,你看这合同是按照天庭规范打印好的,你想修改,怕是办不到啊。

       大圣(发怒):亏你长了三只眼!你看合同最后有一项“其他约定”,这里是空白的,我们可以自由发挥,把想添加的条款写在这里就OK。

三、孙悟空怎么交费?

  二郎神(一脸郁闷):猴哥说得是,我就收你1%。

  大圣:哎~你我跟老牛刚签了合同,过户交房都没办,你可别想跑啊,这样吧,先交你一半,剩下的办完全部手续再给你。

如来说法

       中介费尽量不要一次交完,最好在签订买卖合同,递件,过户,交房这四个步骤分批交中介费。

第二关:装傻充愣牛魔王

一、牛魔王的产权证

  1、

  牛魔王(憨厚):房产证上就我一个人的名字,贤弟你放心吧。

       大圣:且慢,房子算夫妻共同财产,我还需要请嫂夫人签一份卖房同意书。铁扇公主发起火来,那威力我可领教过啊。

  2、

  牛魔王:我这产权证上没有抵押章,贤弟放心。

  大圣:看有没有抵押不能只检查产权证。咱兄弟找二郎神上网给查查,或者咱就直接去天庭房管局查,很方便。

  牛魔王:查好了,果然没有抵押,签合同吧。

  大圣:对了,我记得你这宅子是天庭分给众妖的经适房,现在满5年了吧。

  牛魔王:当然满了。

       大圣(警惕):还有,你和嫂夫人住在别处,这宅子现在是不是租给猕猴王了。你需要保证承租人不会因行使房屋优先购买权而发生纠纷。

如来说法

  孙悟空不必担心老牛把房子抵押给民间借贷公司,因为民间借贷也必须到房管局去办理抵押登记手续,产权证也有留下抵押章,否则抵押无效。

  3、

  牛魔王(着急):好了好了,贤弟咋这么不爽快。

  大圣(不紧不慢):买房是人生大事,急不得。签合同之前,我还要知道:房产的土地使用期限;水电气物业有没有欠费;周围有没有污染源,小区环境和安全等情况。

二、房屋买卖合同要写啥?

  1、

  牛魔王(疲惫):听你唠叨了那么多,现在该签合同了吧。

       大圣:老牛,咱们亲兄弟明算账。违约补偿条款得先谈明白。轻度违约少赔违约金,重度违约加倍赔偿,宽严分明。

如来说法

  目前的通用二手房交易合同,都将重点放在了违约金责任上,但违约金责任约定的数额普遍偏低,不能抵消涨价给卖方带来的利益诱惑,从而导致在房价大涨时,卖房人会肆无忌惮地违约。

  2、

  牛魔王(得意):我也怕贤弟你毁约呢,先交定金吧。

  大圣:可以先给你“定金”,不过你要是不履行完合同,可要双倍返还哦。

如来说法

       买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金;卖家不履行合同的,应双倍返还买家的定金。切记不可将“定金”写成其他字样!

  3、

       大圣:我初步这么一想,这七条应该是合同必备的。

  A牛魔王现居住住址和电话真实有效,保证24小时内可以联系到。

  B牛魔王在交房之前必须把户口迁出,若交房日未迁出或因其他情况逾期交房,逾期一日,扣减房款千分一

  C房款包括所有费用,交房前不得再有其他费用

  D若因不可抗力导致孙悟空申请不下贷款,双方可协商解除合同。

  E过户时牛魔王需提供必要资料及配合办理手续,否则算违约。

  F在房屋所有权转移前,任何一方不得私自配合二郎神网签,网签必须双方同时在场。

  G如交易任何一方不能到现场,必须提供合规授权委托书委托第三方代办过户,不得拖延。

三、孙悟空的房款怎么交?

  牛魔王:网签过了,贤弟可以不必着急了。

  大圣:签合同不可不急呀。二手房网签后,7天内必须打出纸质合同签订确认,还有过户、办证、收房好多事呢。

  二郎神:猴哥,房款我帮你给老牛。

  大圣:你一中介,怎么能代收房款呢?

  牛魔王:首付款直接打到我个人账户就行。

       大圣:老牛,你记性那么差,我怕你搞个糊涂账。还是我们共同到银行开立联名资金共管账户吧。房款我就存入那里面。

  孙悟空和牛魔王一起去房管局,把房屋交易的各种税费缴纳完毕。

  牛魔王(无奈):猴哥,完税证明出来了,都写你的名字了。现在可以把全款给我了吧。

  大圣(大笑):老牛,你又糊涂了。完税证明上的名字只是证明我缴了税,可并不表示产权证已经更改为我的名字。等新产权证办好,才能给你剩余房款呢。

第三关:按揭公司怎么找

  二郎神:猴哥,我来帮你找按揭公司。极乐按揭公司是家大公司,跟银行特别熟,信誉又好,这就定了吧?

  大圣:杨兄好意我心领。不过我听说观世音菩萨也开了按揭公司,我跟菩萨常打交道,彼此熟悉,他的费率也低。

如来说法

  中介找按揭公司,因为有返利提成,按揭费率在1%到1.2%之间。而绕开中介以个人身份去找,费率一般在0.6%到0.8%。但注意,如果按揭公司报价低得离谱,就需要提前明确是否有其他的隐含费用,比如评估费、交通费等。

  现在,大多数银行针对个人都有直贷业务。所以孙大圣也可以不通过按揭公司,而是自己直接去银行申请房贷。孙大圣没有找银行申请房贷的经验,不熟悉流程,怎么办?好办,找房贷!微信公账号fangdai123,买房纯干货,攻略送不停。

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