贷款 贷款攻略 贷款防骗 买房私密事 一房二卖坑死人 先签约却得不到房子?
买房私密事 一房二卖坑死人 先签约却得不到房子?

     故事主人公:罗晓丹

  年龄:27周岁

  学历:本科
  心得体会:一房二卖坑死人,先签约房子却不一定是你的

      近年来,随着国内房地产业的快速发展,房价上涨,一些开发商和卖房人为了获取更多利益,将房子“一房二卖”的情形时有发生,从而引发了不少纠纷,严重侵犯了购房者的权益。重庆的罗晓丹就遇到过这令人讨厌的事情。本来先签了约,到最后房子却不是自己的。

  罗晓丹是重庆人,一直想有一套属于自己的房子,去年4月份的时候,罗晓丹看中了位于重庆市的一套小两居,总价60万元,2015年4月10日的时候,罗晓丹以个人名义与房主徐新签订了房屋买卖协议,付款方式为现金支付了25万元,罗晓丹为徐新偿还剩余的15万元贷款,余款20万元在房屋过户完以后一次性付清。签完合同罗晓丹是满心欢喜,因为她终于如愿买了属于自己的一套房子,当然也要感谢父母的资助。

 

  可是之后的事情令罗晓丹感到很意外,本来约定4月20号去办过户,可是徐新却迟迟不肯过户,拖了好多天之后,才告诉罗晓丹房子已经卖给另外一个人了。罗晓丹经过了解得知,就在4月20几号的时候,徐新又把房子卖给了一个叫做李文的人,并且对方是一次性付清了全款,房子已经交给了李文!

  罗晓丹当时就急了:“明明说好了要卖给我,还没等过户就又卖给了别人,我合同都签了呢!”在理论无果的情况下,罗晓丹将徐新告上了法庭,要求其履行合同义务,将房子交付,并过户给自己。可是最后法院却判决房子归李文,法院给出的理由是:房子仍在徐新名下,因此虽然罗晓丹其签订了购房合同,并未及时到房产部门办理房产过户手续,故该房屋的所有权并未发生变动,其所有权仍为徐新所有,徐新有权将房子卖给李文,同时李文已经付清了房款,履行了购房合同上要求的义务,并且也已经在房屋登记部门做了房屋登记备案,徐新也将房子交给了李文,双方均履行了各自的义务。因此徐新跟李文的购房交易合法有效,罗晓丹可以拿回自己先前支付的房款和违约金。

  罗晓丹怎么也没想到,明明自己先签的合同,付了款,房子却不归自己所有。

  后记:

  其实,罗晓丹白白“丢了房子”也是事出有因的,目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定,而对一手房的“一房二卖”问题则有明确的司法解释,主要见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子,推翻先前的购房交易,将房子以更高的价格卖给第三个人。

  虽然法律上存在缺失,但是在实际审理过程中,法院会从以下几个因素综合考虑,决定房子应该判给谁。

  第一、出卖人是否实际将房屋交付给买房人

  如果出卖人已经将房屋实际交付给买房人,且买房人已实际使用了该房屋,表明出卖人履行合同的真实意愿,这种履行也是合法的履行,对已完成的交易予以保护,应当考虑支持该买受人的实际履行请求。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。

  本文中,徐新与罗晓丹跟李文分别签署了购房合同,但在实际履行过程中,将房子交付给了李文,充分体现了徐新的卖房意愿,这种履行是合法履行,因此法院会遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。

  第二、买房人是否已全额支付房款

  如果买房人已支付了全部房屋款项,表明该购房人已全部履行了自己的义务,对已完成的交易予以保护,亦应当考虑该购房人的实际履行请求。文中李文全额支付了房款,已经履行了自己的义务,法院会支持履行了义务的一方。

  第三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续

  根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。法院会认为,已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人,表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈,购房人也在为房产过户登记在做前期准备,在确定买受人时应该考虑其实际履行请求。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记备案手续的李文就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。

  第四、两份合同是否履行了各自的义务

  如果两份合同的三方均未履行各自的义务,根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态时,应当以签订在先的合同优先得到履行。假如文中的徐新只是与罗晓丹、李文分别签署了购房合同,没有将房子交给任何人,罗晓丹、李文也没有支付任何款项,则罗晓丹有权要求徐新履行义务,拥有房子的所有权。

  提醒,虽然没有获得房子的一方可以要求获得一定的经济补偿,但是卖房人违约造成房屋买卖合同解除时,法律上没有明确买房人的损失认定标准,使得一些卖房人对此也存在侥幸心理,认为违约的成本远低于违约后所得到的收益,因而选择违约的情况不在少数,所以大家在买房,特别是购买二手房的时候,要在购房合同中明确一房二卖的违约责任和违约金,在无法支付全款的时候,要及时到房屋登记部门做产权登记备案,一旦发生一房二卖的情况,可以尽可能的减少自己的损失。

:房贷(fangdai123)

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