贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 “降息大礼包”来袭“房贷族”还多少?
“降息大礼包”来袭“房贷族”还多少?

去年以来,央行累计五次降息,五年期以上商业贷款基准利率从去年初的6.15%一路下调至现在的4.9%,同样备受关注的公积金贷款利率累计经历四次下调后,从4.25%降至3.25%。虽说连续降息的消息对于关注理财收益的市民来说多少有点郁闷,但对“房贷族”来说却显得格外兴奋,在期盼已久的猴年里,最大的福利莫过于绝大多数人将享受到连续降息带来的福利,总算可以轻松喘口气了。

银行人士提醒“房贷族”,虽说利息降了但也要看准还款时间,由于银行实行分段计息且每个人的贷款方式、金额、期限等不同,建议最好去银行网点咨询,防止因还款额不足导致还款逾期,进而影响个人信用记录。

多数“房贷族”本月起开享降息福利

“去年央行每发布一次降息的消息,我的脑子里立马会联想到月供,到现在还清楚地记得,去年3月、5月、6月、8月、10月共降了五次贷款利率,如果累计降息的利好一次性集中兑现,今年的房贷利率降幅都超过二十个点了,心里觉得还款担子一下子轻了不少。”市民伍先生接受记者采访时高兴地说道,“今天才找了贷款行的客户经理计算了一下,我那笔35万元20年期的房贷,降息前后的月供足足少了247元,从原先的2537.89元降到了现在的2290.55元。

不光是商业贷款的房贷成本降了,公积金贷款利率的累计下调也为贷款职工减轻了不少还款压力。记者请兰州公积金管理中心贷款处的工作人员算了笔账:若以一笔60万元25年期等额本息还款的房贷为例,公积金贷款年利率由4.25%调至3.25%后,贷款职工的还款担子到底轻了多少?以4.25%的年利率计算,月还款额为3250.43元,利息总和为375128.27元;利率降至3.25%时,月还款为2923.90元,利息总和为277168.78元,两者前后利差为97959.49元。根据人民银行的相关规定,2015年几次下调利率后,对利率调整前发放的贷款,今年1月1日开始执行最新利率,1月还款利息将分段计算,借款人在二月以后的月还款额才会明显减少。

记者在走访中了解到,目前大部分银行的房贷于次年1月1日开始执行新利率。届时,银行会自动执行新的利率政策,贷款人不必提出申请。据不少银行房贷部工作人员反馈的信息,元旦期间有不少正在还款中的房贷客户都很关心自身月供额的变化,相关电话咨询及上门咨询量自去年年底持续到现在都在不断增加。

“等额本息”还款的“房贷族”本月须留心

记者了解到,目前各家银行的房贷利率调整主要为三种形式:即次年调整,也就是银行利率调整后于次年1月1日开始执行新利率;再者是按年度调,从贷款人的贷款日期算起,一年整的时间之后予以调息;还有一种是次月调息,在利率调整后的次月执行新的利率。

对“房贷族”来说,房贷月供是不是1月1日起能一次性享受到累计降息带来的实惠?对此,银行提醒道,由于银行实行分段计息且每个人的贷款方式、金额、期限等不同,房贷客户本月还款额会存在差异,部分老房贷本月的月供款可能会比2月份略多一点,为防止还款额不足导致还款逾期,建议还款的市民如果想了解自己房贷月供降多少,可到银行网点或拨打客服电话查询,以免影响到信用记录。

“以2016年1月份为例,虽然本月已调整为新利率,但1月份本身的还款利息是跨年的,因此需要分段计算。也就是说,2015年12月的利息按照旧利率执行,2016年1月的利息按照新利率计算。比如2016年1月15日为还贷日,对于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年计算,2016年1月1日至1月15日按照新利率计算。”农行省分行相关人员表示,按照等额本息还款法,在每月还款金额不变的情况下,由于2016年应还利息减少,应还本金就会增加,减少的利息和增加的本金抵消,有可能在计算月供时多出来一小部分,其实贷款者实际上是多还的本金并不是利息增多。

另外,每到年末岁初,不少“房贷族”会考虑提前还贷而节省利率,但在目前恰逢史上最低房贷利息的时段,提前还贷到底划算不划算?对此,业内人士表示,若采用等额本息还款法的贷款,目前的还款年限超过贷款年限三分之一时选择提前还贷则不划算。如果是曾经享受过7折或8折利率优惠的“房贷族”来说,目前房贷利率在95折左右,提前还款并不划算。

巧用公积金“商转公”省钱又降压

商贷转公积金贷款简称为“商转公”,是指贷款人提前还清商业房贷,然后再向公积金中心申请按照公积金贷款利率偿还剩余的贷款。住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的称之为“商转公”贷款。大家都知道公积金在房贷中的优势,但对公积金“商转公”这个福利贷款却不熟悉。那么,哪种情况可以申请“商转公”贷款?“商转公”贷款又需要满足什么样的贷款条件呢?

对此,兰州住房公积金管理中心贷款处相关人士表示,住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行个人住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的,均可以向兰州公积金中心申请办理“商转公”贷款。“商转公”贷款具体分为“自然人担保商转公贷款”和“本房抵押商转公贷款”两类。对于“自然人担保商转公贷款”而言:借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房或期房且商贷未结清的、期房商贷已结清的,都可向兰州公积金中心申请“自然人担保商转公贷款”。选择此项贷款的借款人可以请其属于兰州公积金中心缴存职工的同事、朋友、亲属等一人或若干人,经中心认可后作为连带责任保证人,为其贷款提供阶段性连带保证担保。借款人及配偶、连带保证担保人在本中心公积金余额合计应不低于贷款金额的30%。对于“本房抵押商转公贷款”来说,仅限于借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房且商贷已结清的情形。对于借款人自筹资金结清商业银行个人住房贷款余额的,须提前向兰州住房公积金中心预约申请,经中心同意后在3个月内可申请办理“商转公”贷款。市民办理“商转公”贷款的额度不得超过拟转贷余额的100%。记者了解到,截至目前兰州公积金中心已办理“商转公”贷款559笔,贷款金额约1.7亿元。 

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