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2016北京楼市:上涨动力足 成交难现显著增量

  量跌价涨、地王齐飞的2015年过后

  2016北京楼市展望: 上涨动力十足 成交难现显著增量

  导读

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代,21世纪宏观研究院认为,2016年北京房价上涨动力十足,未来房价将继续处于上行区间,但成交不会出现显著增量。

  21世纪宏观研究院分析师 纪睿坤 特约分析师 葛逸瑶

  刚刚过去的2015年对于北京楼市来说无疑是个大年。

  从北京住建委、国土局公开数据来看,不管是商品房均价还是卖地金额,或是楼面均价均创下历史新高。

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代,21世纪宏观研究院认为,2016年北京房价上涨动力十足,未来房价将继续处于上行区间,但成交不会出现显著增量。

       一、 2015年北京楼市盘点:地王频出、新房豪宅化、二手房成交火热、初现供不应求

  1.从成交均价来看,北京2015年房价再创新高

  根据北京市住建委网签数据,截止到2015年12月30日,北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套,成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米,同比2014年上涨了10%,创下历史新高,比2010年上涨了46.3%。

  2.从供需关系来看,北京去化状况明显,初现供不应求

  2014年楼市下行期间,北京住宅存量一度超过8万套,在多项政策利好下,北京2015年去化向好,当前库存已经跌破7万套。

  与此同时,从过去5年的住宅供应来看,2015年北京新增供应套数为4.1万套,为2010年来的最低,但是成交却远超2014年。供需紧张也是助推北京楼市上涨的一大诱因。

  3.从成交结构来看,鉴于供地结构特征,北京新建商品房住宅市场进入了豪宅化、郊区化特征

  截止到2015年12月30日,北京总价1000万以上、单价10万以上的物业签约已经超过250套,总成交额也超过130亿元,创造了历史纪录。这一成交,在2010年仅9套,2012年是23套,2014年也仅24套。

  另外,2015年普通住宅中500-1000万元区间的物业,五环占比只有30%,五环外占比已经高达70%。而在2013年,同样成交的500-1000万元中高端改善住宅中,位于五环内的占比为56.4%。

  4.北京楼市在2015年进入明显的二手房时代

  在新房供应紧缺的背景下,2015年北京楼市另一大鲜明特点即是二手房成交热度超过新房。截至日前,北京二手房签约套数已经达到了193547套,但纯商品房住宅成交只有5万套,且比2014年全年的104772套上涨超过九成。虽然二手房成交热度超过新房,但二手房价格涨幅却低于新建商品房。

  5.房企回归北京,抢地趋势明显,地王成为常态

  2015年北京土地成交额创造了历史最高纪录,楼面价上涨了16.6%。楼面价超过3万元的地块达到了26宗,地价超过房价成为新常态。

       二、2016年北京楼市展望:具备上涨动力,但成交不会大增

  鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代,21世纪宏观研究院认为:

  (一)2016年,北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行,但房价上涨动力十足。

  1.从政策大环境来看,2016年政策红利将延续。虽然侧重于全国性的政策,但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好。

  2.从土地市场来看,虽然地王不完全等同于未来市场售价,但面粉贵于面包,将直接影响周边房价和市场预期。

  3.在严防“大城市病”,确定城市边界的背景下,北京的供地紧缩也将成为常态,供需关系也将助推北京房价继续上行。

  4.在高地价的背景下,2015北京的土地市场成交中,高达26宗楼面价超过3万元的地块,也就是说,北京未来的新房将多是单价近10万的高端项目,高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨。

  5.在二手房销量超过新房的北京,在新房地价较高,需求旺盛、资金充足的背景下,北京二手房价格上涨可期。

  虽然房价上涨动力十足,但21世纪宏观研究院认为,北京楼市成交不会出现显著增量。一方面,受宅地供应下行,北京的新房供应也将在2016年继续紧缩;另一方面,限购未松,购买力受限以及房价上涨,抬高入市门槛。再加之2015年楼市需求的集中释放,成交也不太可能出现大幅增量。

  (二)虽然政策大环境向好,北京2016年楼市政策存趋紧可能

  包括严格执行限购政策,收紧高端楼盘的预算证审批,调节土地出让方式,以防止地王频现。

  虽然针对市场的政策趋紧,但部分限制性的楼市政策,诸如放松企业债发行限制,降低门槛,改善开发企业资金环境等稳定房地产投资政策将趋松。

  (三)北京2016年的土地市场仍将延续高地价态势

  (四)北京市场开发商的竞争,尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈,利润也将进一步被压缩

       三、建议尽快启动购租并举的住房制度改革

  21世纪宏观研究院认为,虽然2016年北京楼市看好,但也存在诸多威胁:

  1.地价和房价的持续飞涨促使投资投机性购房抬头,为后期稳定楼市增加了难度,并将增加北京长期产业和城市转型的成本及难度。

  2.按照北京系统性解决大城市病,产业和人口疏解的总体战略布局,购买需求外溢。再加之,大城市边界确定和征地拆迁成本日趋高涨,北京的土地收益也将日趋紧张。也就是说,在北京产业转移,土地收益下滑的背景下,北京长期的财政收入支撑命题待解。

  21世纪宏观研究院认为,北京应尽早启动住房制度改革,提前筹备预防。建议北京尽早建立购租并举的住房制度,探索新增住房房地产税征收,以及北京户籍有偿退出等房地产的长效机制,以稳定楼市压缩楼市泡沫,促使北京楼市回归自住化特征。

  首先,北京在全国率先进入存量房市场,住房的租赁需求强盛,应尽快的推动住房租赁规模化专业化发展,以满足新市民的住房需求,可以考虑在土地竞拍之时,就限定土地的公共产权的租赁属性。

  其次,北京已经在2015年启动不动产登记,为解决土地供应有限,可以考虑在新增供应用地和住房上探索征收房地产税,以探索长期的财政来源问题。

  最后,探索北京户籍有偿退出和积分落户制度。

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