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武汉去库存另类样本 房价不降反升

  房价不降反升  武汉“去库存”另类样本

  新房库存消化周期降至9个月,房价近期内暂处于“稳中有升”走势

  2015年中国房地产市场波澜壮阔,作为经济支柱产业之一,其格局变化直接关系到每个城市和每位公众。

  近一年来,长江商报加大楼市报道力度,既准确地梳理了全国房产市场走势,也曝光了一批知名房企存在的各类安全质量问题。本期“楼市‘冷’观察”中,长江商报聚焦“2016去库存年”,介绍武汉已取得的经验,同时还曝光了武汉合嘉置业楼盘存在的安全隐患,以及采访到联投置业揭开晒地5年背后的谜团。

  通过对三个典型案例的精准扫描,长江商报试图从多元的视角,呈现大武汉楼市的特殊样本形态。

  当2016年,全国房地产市场都在响应中央号召——去库存之时,大武汉的楼市,则显然走出了另外一波迥异行情。

  长江商报记者走访知名房企和业内专家发现,凭借武汉这个特大城市的地位,天然存在的人口“吸附能力”,再加上该市对外来人口购房落户条件的宽松,以及城建设施的不断完善,武汉的房价不仅没有下降的空间,反而会走出一种长期“稳中有升”的走势。

  业内人士向长江商报记者介绍,城市新房库存在12个月以内都属于正常水平,武汉当前的新房库存水平大约为9个月,去库存压力并不太大。与安徽宿州这类动辄需要3年去库存的城市相比,武汉已在积极宽松政策引导下和新型城镇化发展中,成为全国楼市去库存的城市样本。

      新房销售连续5年刷新年度纪录

  6年前,刘先生从湖南一个小县城考入华中科技大学,随后留在武汉工作。现在,他正打算在武汉买下人生第一套住房,并定居下来。“楼市去库存信号释放出来,希望开发商能够加大降价力度,房价低一点,月供少一点,买房压力也就没那么大。”

  “2013年起,业内便提出要去库存,这两年,去库存已成为房地产行业的关键词。”一家全国大型房企的武汉事业部营销负责人表示,通过提前策划,公司库存已经处于相对合理区间,库存积压并不严重。

  连日来,长江商报记者走访楼盘发现,2015年12月初开盘的江夏水墨江郡紧邻谭鑫培公园,规划中的地铁27号线在谭鑫培公园设有站点,因而楼盘性价比较高,曾一周成交量高达301套,领跑武汉楼市。同时,去年年末诸如复地东湖国际、保利时代、世茂锦绣长江等高端住宅项目均在2015年12月中下旬扎堆开盘,这些项目热销至年末收尾阶段,120平方米以上改善型房源销量创下了2015年峰值,尤其是144平方米以上豪宅成交量高达380套,环比大幅上涨。

  一家本地房企的营销负责人称,相对于住宅地产,目前公司在商业地产领域的库存更大,高层也在积极采取措施去库存。多家房地产开发企业也表示,这一两年企业将通过改变营销策略来消化库存。

  去年政府出台了一系列刺激政策,包括取消限购限贷、降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例等,降低了不少购房成本。中央提出“取消过时的限制性措施”,同时“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格”,是否意味着购房成本将继续降低?

  2015年由于武汉房地产市场火爆,房价整体呈现10%以上涨幅。2015年全年,武汉新建住房成交22.4万套,成为全国住宅销售套数冠军,并连续5年刷新年度纪录,稳居全国三甲行列。“销售面积预计与上海相差不到10万平方米,本来可能是全国双料销冠,没想到上海最后一个月反超了。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政告诉长江商报记者,在去库存的压力之下,虽然迎来多重利好,但开发企业在价格方面不敢过于“任性”,市场整体涨幅低于一线城市,从房价收入比等指标测算,在全国属于中等水平。

  此外,武汉市房管局人士向长江商报记者介绍,武汉库存消化周期目前已回落至8至9个月的理想状态。

  “政策鼓励降价,将会给市场形成新的引导,这对2016年房企的定价策略会产生影响。”李国政认为,展望2016年,当去库存成为政策核心出发点,预计政策面会出台更多刺激措施,包括降低外地购房者入户门槛、银行信贷成本降低、公积金扩大使用面等等,有望进一步降低武汉消费者的购房的成本。

      青年公寓出租:风行武汉三镇

  按武汉现行政策,外来人口在武汉中心城区购买新房达到100平方米以上或购房资金达到50万元以上,方可获得武汉户籍,而新城区的标准是80平方米以上或者20万元以上。

  对此,湖北省社科院经济研究所所长叶学平提出,新型城镇化是消除房地产库存压力的有效途径。“只有城市户籍向农民工放开,才能吸引更多农民工就近就业、置业,进而扩大商品住房的消费需求,减少区域商品房库存。”

  中央指出,要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。这意味着农民工先落户后买房成为可能。

  “未来有更多的农村人口进城,这部分人有购房需求,不过,只有在住房性价比相对较高时,他们才会愿意购买,而武汉中心城区的房价有它的稳定性,且价格处于合理区间,降价空间有限。”一位不愿具名的分析人士称,买不起房或买不了房,使租房成为许多进城农民工和年轻白领解决居住问题的首选。

  中央提出发展租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  租下大量毛坯房,重新装修成时尚、舒适的白领公寓,并提供贴心的管家服务,29岁黄冈小伙佘福元找到了他的创业新方向——青年公寓。随着雷军的1000万元风投资金到位,佘福元打造的“可遇”青年公寓,房源已经突破2000套,他也成为武汉出租房市场颇具规模的“二房东”。

  此外,记者还发现,武汉市江汉区购买盘龙城某小区的商品房作为该区域的公租房房源。此举一方面能快速筹集房源,另一方面有利于化解积压的商品房。未来预计会有更多的公租房,采取这种方式筹集房源。

  湖北省统计局副局长叶青在接受长江商报记者采访时表示,随着武汉聚拢人气的城市吸引力不断提升,将有更多的年轻人愿意留在武汉工作。他们有强烈的居住需求,却暂时不具备购房条件;而另一方面,武汉市部分商品房暂时处于闲置之中,属于资源浪费。“如此一来,部分投资者瞄准商机收购商品房,并打造成公寓出租。相信随着政策的明确支持,这样的企业会越来越多。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为:“通过房屋租赁来去库存,是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商,但还没有成熟的案例。在政策推动下,明年开发商应该会加速推进,对于市场供应结构的改善有积极作用。”同时,亚豪机构市场总监郭毅表示:“对于鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,预计决策层还将颁布相应政策,共享办公模式、创客空间等有望迎来发展春天。”

       武汉“降价去库存”空间不大

  长江商报记者日前从湖北省人社厅独家获悉,新出台的《湖北省人民政府关于进一步加强为农民工服务工作的实施意见》提出,到2020年,湖北省将新增转移农村劳动力275万人,引导约500万农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。此外,从“刚需”的未婚夫妇到投资者和开发商,“租房不如买房”等一系列长期支配我国房地产市场的观念,将在“去库存”歼灭战中改变。

  2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行论述,2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。这是十八大后中央经济工作会议首提“房价”,尤其是“鼓励开发商降房价”,令人耳目一新。不过,中央政策在落实过程中也要因地制宜,这一政策是否适合武汉这样多次夺得楼市销冠的城市呢?

  “武汉暂时不存在大规模适用降房价去库存的市场空间。”1月1日,湖北中原研究中心经理杨丽宇提出,通常情况下,城市新房库存在12个月以内都属于正常水平,而从我们的研究来看,武汉当前的新房库存水平大约为9个月,去库存压力并不太大。“竞争非常激烈的个别区域,如后湖等片区,可能存在开发商降房价来加快库存去化的情况;或者是开发商遇到了财务困难。”

  “调低房价还需要政策组合拳。”湖北中核置业副总经理朱仲明则称,中央的政策应该是针对三、四线城市,这些城市人口外流,新房供应量和有效购买需求不成比例,房地产库存量大,亟待消化。但武汉目前对周边城市依然有较强的人口吸附能力,从这个角度观察,武汉房价的长期走势应该是稳中有升。

  那怎样才能让开发商货真价实的通过降房价的方式去库存呢?朱仲明认为,这其中最关键的因素就在于降低开发商建设成本。“开发企业的税费、融资成本、在基础配套方面的负担等如果能适当降低,这样,开发商的成本降低了,才敢于通过降房价的方式来去库存,否则,成本不降,估计鲜有开发商会主动选择‘割肉’去库存。”

  也有业内人士质疑,“地价不断创新高,武汉开发商怎么会降价?”而房价下降,开发商拿地热情消退,必然会影响地方政府土地出让收入。以武汉市为例,目前地铁、四环等诸多城建工程正在推进,土地出让收入减少必然会影响到政府的财政收入,进而对这些工程的建设都会造成不利的影响。

  “中央的精神是鼓励开发商调整营销策略,而不应该简单理解为降房价。”李国政称,媒体目前对中央经济工作会议关于“鼓励开发商降房价”的解读是不全面的。中央关于“鼓励开发商降低商品房价格”的提法,应该和前面的“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略”结合在一起,全面理解。中央精神其实指向的是,开发商应该适时调整自己的营销策略,而降房价只是其中的一种。

  “相比住宅,武汉商业地产降价去库存的可能性更大一些,因为目前武汉商业地产的投资需求基本饱和,商业地产去化压力更大。”泛海国际SOHO城商业主管栗斌向长江商报记者表示,开发商降价其实有很多方式,目前武汉楼市中常见的就有延长付款期限、打折优惠等多种方式,从这个角度来讲,降价去库存措施其实在武汉的开发商中“都存在”。

  武汉城建的不断完善,缓解了去库存压力。

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