贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 买房私密事 购房签约暗藏“霸王规则” 恶心至极
买房私密事 购房签约暗藏“霸王规则” 恶心至极

  故事主人公:王兴

  年龄:29周岁

  学历:大专

  心得体会:购房补充协议法律效力不一般,法律知识储备很重要

  购房路上可能会遇到各种各样的问题,大到选房、贷款,小到购房合同和定金,但是关于购房合同补充协议,想必有不少人听起来都会觉得陌生,殊不知这补充协议里深藏霸王规则,逼得你骑虎难下,不得不就范,沈阳的王先生就遇到过这恶心至极的“霸王规则”。

  王兴是沈阳人,今年年初的时候准备买房,与相恋多年的女友完婚。经过一番选房,小两口看中了一处楼盘,售楼处的工作人员热情满满,介绍了房子的情况,讲的头头是道,他们对房子很是满意,于是当即就交了3万元定金,并约定了签约时间。

  到了签约的日子,本来满心欢喜的去签约,结果发现除了格式合同外还有补充协议。仔细看了合同之后,发现里面对于逾期交房等违约信息并未明确,有些内容居然与购房合同相违背。更可气的是补充协议规定,如果公摊面积与买卖合同存在差异,房价没有变化,双方互不追责。如果接房时发现有非属主体结构性的质量问题,保修范围内由开发商按照规定在“合理期限内”整改。王兴要求对方说明合理期限是多久,对方表示无法说明。

  用王兴的话说,就是这个补充协议中的大部分内容,都规避了开发商的风险。夫妻两人很是不满,要求更改协议内容,但是开发商却说已经在主管部门备案,改不了了。愤怒的2人决定不买了,要求归还3万元定金,开发商的回答更让他们顿时火冒三丈,“他们居然说如果不同时签订购房合同和补充协议,视为自身放弃购房,定金退不了!”王兴气愤的说:“这不是逼着让人买房吗,简直是霸王规则!太恶心了!”

  无奈二人只得先回了家,在他们看来虽然现在的状况犹如骑虎难下,但是这房子铁定不能买,买了的话就等于顺了那些人的意思了,于是决定通过法律途径维权。庭审时,原告代理律师认为,开发商提供的补充协议内容没有明确其违约责任,未遵循公平原则,并且原告王兴对购房合同和补充协议内容并不认可,因此有权要求取消认购书,要回3万元定金。

  开发商则认为,当初交定金的时候已经告知王兴定金一旦缴纳就无法退还,既然原告已经交了定金,说明对定金无法退还的事情表示认同,因此3万元定金不能退换还。

  最后法院经审理认为,我国《合同法》第39条明确规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求对该条款予以说明。因此,购房者在签署由卖方起草的补充协议时,有权要求卖方对相关条款进行解释说明。在签订补充协议时,购房者完全有权利要求在平等协商的基础上,对补充协议加以修改和补充,充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议,在法律上都是无效的。因此判处开发商退还3万元定金,并承担此次诉讼费。

  后记:

  这里说的购房补充协议,是将购房合同中没有约定或约定不清不详的内容,根据所售项目的具体情况签订的协议。补充协议作为合同的一部分,一经签订,和购房合同具有同等的法律效力。

  那么,当购房合同规定内容与补充协议不一致时以哪个为准?

  《合同法》第41条规定:格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。这里所说的格式条款和非格式条款指的就是购房合同条款和补充协议中的条款,因此,王兴所购房屋的购房合同规定内容与补充协议不一致时,以补充协议中的条款为准。

  补充协议到底能不能改呢?

  咨询了专业律师,认为在签订补充协议时,购房者完全有权利要求在平等协商的基础上,对补充协议加以修改和补充,充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议,在法律上都是无效的。因此王兴对条款内容不满时,有权要求开发商修改补充协议,开发商要求王兴签协议,否则不退定金的行为是违反法律要求的。

  不签补充协议能退定金吗?

  定金是对双方进行买卖合同时的一个保障,如果买卖合同不能签订是由于双方对购房合同的条款不能达成一致意见所致,则定金应退还。本文中的当事双方对合同条款不能达成一致意见,王兴有权要求退还定金。

  在目前房地产市场中,除格式合同还有补充协议签订的情况,已经屡见不鲜,几乎称为业内潜规则,只是有的开发商根据各自实际各有不同或侧重,一般开发商都会在格式合同后附带一份补充协议,且都是由开发商的法务团队起草,所以很多情况下开发商都会规避掉自己的风险,并保证开发商能尽快回款。其中包含产权证延期领取、接房退款延期等各种有利于开发商的说法。很少有购房者对此补充协议知悉并要求更改,就算要求更改,开发商也不大可能答应;如果不买,定金也几乎不可能退。

  就像本文的王兴说的一样,犹如“霸王潜规则”,虽然他要回了定金,但是由于法律未对开发商的这种行为规定惩罚细则,导致他得不到任何赔偿。这也是不少购房者们可能遇到的问题。

      让我想起了一句小品台词来形容这一现象:“恶心他妈给恶心开门——恶心到家了!!

  在签订补充协议的时候应该注意哪些问题呢?

  第一、明确按揭贷款办不下来的话,双方的责任。

  现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。

  第二、明确房屋所有权证办理的时间。

  因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。

  第三、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

  第四、明确关于公摊建筑面积。

  现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。

  第五、应该明确装修标准。

  以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。

  最后提醒各位,由于标准文本在内容上的局限性,以及购房者个性的多样化,购房者应主动向开发商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确,同时在签订购房合同和补充协议的时候,务必认真阅读各项条款。建议在签署合同时聘请房地产专业法律人士对合同进行审查,提供咨询意见。一旦出现“霸王规则”,可通过法律途径维护自己的权益。

:房贷(fangdai123)

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