贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 2016年你绝不应该在这里买房!
2016年你绝不应该在这里买房!

  今天,我来“妄议”一下中央。楼市变幻,难以捉摸,但国家政策的出台,往往都是有迹可循。2016,我不敢说房价涨不涨,也不敢说库存去不去,但从历史看未来,或许,我能看出国家会出什么政策。

2016将是信用年!

  从这个图我们发现,大的房地产政策基本是半年出台一次。过去两年的政策效果,属2015年330新政最为理想。2015年930新政效果一般,2014年930新政效果最差。2014年930新政效果不理想的原因是,自2013年以来房地产市场高位运行,从2014年初开始走下坡回稳,到9月份下行趋势仍没有结束。即使国家出台刺激政策,也无法逆转这一趋势。而2015年,3月后,房价涨速已经回落到正常水平,市场趋于理性,加上多次降息导致居民购买力提高,这才导致楼市回暖。这说明什么?这表示,政策永远不能改变大的历史趋势,只能延缓或加速某个趋势,国家也只能顺势而为。

  2015年,国家连续5次降息,多次放宽公积金贷款条件,降低买房首付,甚至执行营业税减免标准“5改2”,可谓招数用尽。国家会如何帮扶“不温不火”的房地产市场呢?2016年楼市,还会有这么多的政策刺激吗?我看未必。我们都知道,一鼓作气,再而衰,三而竭。大的政策,已经连续出了三次。国家再有动作,也难以对“去库存”有根本影响。因为,库存的命运,最终还是掌握在老百姓手里。不过,国家并不是没有办法!中央却可以通过影响老百姓的钱包来让老百姓购买力增强,让你不知不觉就买房去了!不相信吗?再看一张图。

  黑线表示房地产贷款余额同比,红线表示个人购房贷款余额同比,二者基本保持一致,我们可以说,货币流通数量决定了房地产市场景气水平。在2013年三四月份,购房贷款余额比例达到近三年内最高。这表示,当时全国货币流通量即M2也是最多。而此后,货币流通数量减少,房地产市场也逐渐降温。2015年4月,货币流通数量增速回升,而房地产市场的回温潮也同时开启。也就是说,本轮商品房成交复苏,伴随的是货币总量的快速增长。

  连续5次降息,未来再降息的空间就会越来越小;首付已经低至2到3成,未来可调节空间也很小。但别忘了,除了降息,国家增加货币供应的手段还有信用控制!。

  信用控制主要包括消费者信用控制,证券市场信用控制和不动产信用控制。放松消费贷款的信用审批条件,放松股票市场、基金市场投资信用门槛,放松房地产抵押贷款要求,这些都能起到刺激货币供应的作用。而全国征信系统还在逐步完善,可松可紧都由中央说了算。老百姓能做的,还是做到各项税费不拖欠,按时还贷款,有一个良好的信用记录。2016,将是信用年!

2016你绝不应该在哪里买房?

  图中有5列指标值得我们关注,依次来看,我们就能知道哪个城市买房要吃亏!

  1、库存消化周期。一般认为,城市的库存消化周期在12个月左右,则库存量处于一个良性的位置。我们发现,图表中所列城市只有天津超过12个月,达到15个月,属于库存过量。其他大中城市库存消化周期比较正常。

  2、二手房成交占比越高,证明这个城市房地产市场越有活力。因为二手房市场是不依赖于营销而是纯粹自发形成的市场,特别能反应当地老百姓对房屋买卖的热情。除南宁低于20%之外,其他城市二手房市场非常活跃。南宁的居民买房热情不够,房价缺乏支撑。

  3、累计购地销售比越高,表示楼市销售越困难,一般以150%为警戒线。我们发现,济南、宁波、天津和武汉的比值都超过150%,这几个城市在未来可能出现销售困难,库存大量增加。

  4、人均累计新房销售面积,这个数值越高,表示人均购买力越弱,支撑楼市的力量也就越弱。中山市人均累计新房销售面积达到18.9,远超过广州和佛山,明年楼市销售堪忧。

  5、人口增速最好理解,增速大表示楼市大有潜力,增速小表示楼市难以支撑。宁波、的人口增速都仅为0.57%,楼市缺乏支撑。

  由此得出,除上述提到的个别城市,其他一二线城市的楼市仍看涨。

:房贷(fangdai123)

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