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房奴减负难:提前还贷还要等三个月

转眼到年底,不少人开始向往发放年终奖,随着各种资金归集,“房奴”们也在盘算是否需要提前还贷。今年以来,央行五次降息,年初时五年期以上商业贷款的基准利率为6.15%,目前是4.9%,到明年1月利率调整后,降息福利生效,“房奴”们的月供负担会下降不少。在利率下行背景下,提前还贷有必要吗?业内人士表示,是否提前还贷要看个人资金状况和规划,但需要注意的是,想提前还贷要搞清楚贷款合同中银行的相关规定,避免不必要的损失。12月~明年1月银行都是“揽储”高峰,2月份有春节假期,因此想申请提前还贷要提早规划,往往需要等待数月,以免因此打乱了资金使用计划。

提前还贷 纠纷不少

案例:几年前,廖先生办理房贷时很幸运地申请到7折利率,但在“利率变更”申请书的条款中有“不可提前还款”的约定,否则要交违约金。虽然当时廖先生对这一条款不满,担心若不断加息,会蒙受损失,但为了享受优惠利率,他还是签字接受了条款。

业内人士点评:如果廖先生没有再置业计划,提前还贷并不划算,但如果他手头资金有限,又想购买新单位,这种情况下提前还贷就很有必要了,“不可提前还款”的约定会给廖先生带来损失。

案例:杨先生在提前还贷时也与银行发生了争执,在申请提前还贷并提前一个月将款项存入银行后,杨先生到分行去办理相关手续,因提前还贷被要求罚息三个月。杨先生表示,根据合同一年内提前还款要罚息两个月,一年以后则罚息一个月。但银行工作人员向杨先生出示了告示牌,上面贴着总行的规定:提前还款罚息三个月。杨先生坚持要按合同约定办,经过一番争执,最终杨先生取得了胜利,交了一个月的利息作为提前还款违约金。

业内人士点评:提前还款的问题大多数最终通过协商会得到解决。这是一个合同的履约问题,贷款合同里面关于还款期限的条款是当初双方签字确认的,具有法律效力,一般情况下自然是需要严格按照条款履行的。如果确实要提前还款,当然是应该提前知会银行,双方协商一致约定好提前还款的金额、日期以及违约的补偿等相关事项,在征得银行同意的前提下才能进行提前还款。这个从契约的角度来说也是合理的,不过银行的服务或者合同条款的设定可以更人性化一些。

已结清贷款 再购房享首套房待遇

去年出台的“9·30”房贷新政规定,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房还是二套房的房贷差别极大,若是首套房,不仅首付可三成,房贷利率可申请到基准利率9折,二套房则需要首付七成,房贷利率还可能要上浮10%,让买房的压力大增。

据悉,目前想提前还贷的人士中有不少是想再次置业的。而近期多家银行对于提前还贷的审批都要等起码三个月,这打乱了部分客户提前还贷的计划。

据中原地产汇瀚按揭业务总监莫静介绍,各银行一般约定是还贷一年内不可提前还款,而外资银行则限定更加严,一般是两到三年,如果这期间要申请提前还贷通常要支付违约金,金额多是提前还款额的2%~5%左右。公积金提前还款的规定和商业贷款也差不多,一般也是还款一年内不可提前还贷,而目前刚刚启用的公积金贴息贷款怎样操作提前还款则还没有实例可循,怎样操作要迟些才知道。

低息时代 不妨适当负债抗通胀

在低息时代是否选择提前还款,主要看个人的需求, 专家表示,保持适当负债也是应对通胀的有效方法。

建行工作人员建议以下几类情况可暂不考虑提前还款:1.享受利息下浮优惠的房贷客户,尤其是获得了7折利率优惠的客户。如果选择提前还贷,再申请利率优惠的贷款几无可能。2.使用等额本息还款法,且已进入还款阶段中期的客户以及使用等额本金还款法,且还款期已过1/4的客户。在中后期提前还款,偿还的更多是本金,并不能有效节省利息支出。3.有更好的投资渠道可以抵得上利息支出的客户,不如用还款的钱去投资理财。

调查

多数银行一年内不能提前还贷

招商银行:贷款不满一年提前还款,收取不低于实际还款额三个月的利息,贷款满一年后提前还款,收取不低于实际还款额一个月的利息。

建设银行:贷款不满一年提前还款,收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款,收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款,收取提前还款额的百分之一。提前还贷最少需要超过万元,提前还贷基本上为每年一次。

农业银行:贷款不满一年提前还款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款,只要之前没有任何提前还款记录,则不收取违约金。如已采取过提前还款的,一年之后再申请者,也不收取违约金。

工商银行:贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。提前还贷每年最多一次。

中国银行:贷款不满一年提前还款,收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。贷款满一年后提前还款,则不收取违约金。

交通银行:部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍,最高不能超过每月还款额的35%,部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金,收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。

广发银行:贷款不满一年提前还款,收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

光大银行:贷款不满一年提前还款,收取3%~6%的利息作为违约金,具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

浦发银行:贷款不满一年提前还款,收取1.5%或3%不同利息,也有不收取违约金的,合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

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