贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 买房哪种贷款方式好 公积金商贷组合贷怎么选?
买房哪种贷款方式好 公积金商贷组合贷怎么选?

  买房是不少家庭的家族大事,同时也可以说是家庭最大的支出,目前常见的房贷方式有公积金贷款,商业贷款,组合贷款三种,那么在买房贷款的时候我们该如何选择贷款方式呢?为您支招。

一、公积金贷款,商业贷款,组合贷款综合比较

1.公积金贷款

  放款速度:2-3个月

  贷款额度:各地的要求不同,详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前,北京地区个人最高可贷120万元,在上海市缴纳住房公积金的家庭,首套房个人最高贷款限额为50万元,广州公积金贷款个人额度最高为60万元,深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。

  贷款利率:5年以下2.75%,5年以上3.25%

  贷款期限:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年

  首付金额:首套房90平方米以下首付20%

  贷款要求:以北京为例

  (一)购政策性住房的借款:

  1.建立住房公积金账户>=12个月,

  2.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

  3.申请贷款时处于缴存状态。

  (二)购非政策性住房:

  1.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

  2.申请贷款时处于缴存状态。

  各地公积金贷款申请条件不同,详情请咨询当地公积金管理中心。

2、商业贷款

  放款速度:办理商业按揭贷款时,从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间,不同银行的进度可能会有不同。

  贷款额度:可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额

  例如:月收入1万元,月生活开支3000,贷款20年,按基准利率4.90%,用房贷计算器计算得出

  贷款1万元的月还款额为53.07

  可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元

  贷款利率:当前基准利率为4.9%

  贷款期限:借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁,同时不得超过30年

  首付金额:房屋总价的30%

  贷款要求:支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%)

3、组合贷款

  放款速度:2-3个月以上

  贷款额度:比如房屋总价100万,要贷款70万,但是公积金最高额度只有50万,那么剩余20万可以选择商业贷款,组合贷款总的贷款额度不得超过70万

  贷款利率:所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行,公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

  贷款期限:商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行,公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。

  首付金额:按照商业贷款的首付30%缴纳

  贷款要求:同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求,一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

二、比一比,算一算

  给大家举个例子,总价100万的房子,首付30万,贷款70万,贷款期限30年, 采用等额本息还款方式,分别用商业贷款和公积金贷款,使用房贷计算器计算结果如下:

  不难看出,公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元,总利息节省了240,711.42元,差不多24万元!可以说,公积金贷款相对商业贷款,其月供,贷款利率,和支付总利息更低,更能节省购房成本。虽然如此,各地的公积金贷款额度都有相应限额,假如公积金贷款可贷额度为50万,那么剩余20万可以选择商业贷款,二者结合起来就称之为组合贷款。

三、购房者该怎么做?

贷款前

  买房贷款前,购房者需要对自己的资产情况进行评估,评估内容主要有三方面

  1、要对家庭现有经济实力作综合评估,经济实力包括存款和可变现资产两大部分

  2、需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期

  3、要注意自己的还款能力和可贷额度,这是决定可贷款额度的重要依据

选择贷款方式时遵循三原则

  第一、如果购房者想要获得较低的贷款利率,支付较低的利息,尽量选择利率低的公积金贷款;

  第二、组合贷款的最优组合原则,如果购房者选择了组合贷款,要做到公积金贷款尽可能多,商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠,可以节省更多利息;

  第三、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完,以免因为贷款批不下来,影响房屋款项的缴纳,不过这也需要和个人承受能力相结合。

总结:

  选择公积金贷款每月还贷压力相对较小,且支付的利息也较少,若购房人希望获得较低的贷款利率,且贷款额度不大,那么公积金贷款应是首选,只是其放款时间较长,着急买房的人最好考虑到这一点。同时,房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房,所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。

  商业贷款虽然利率较高,但是还款快、程序简单,若购房人并未缴纳公积金,或者缴纳时间不长,可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同,每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调,各位在申请商业房贷时,对贷款银行也要“货比三家”,择优选之。

  对于组合贷款,若购房人购房者借款额度较大,且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度,可选择组合贷款方式,但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制,办理起来会复杂些,放款速度自然也会慢一些。总之,购房者一定要注意权衡利弊,选择适合自己的贷款方式。

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