贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房产税如何征 看国外 柏林房价每年竟下跌1%!
房产税如何征 看国外 柏林房价每年竟下跌1%!

  十二届全国人大常委会将房地产税立法纳入立法规划,这意味着房地产税立法进程迈出了重要的一步。

  不过,当前围绕房地产税该如何征、是否会有效抑制房价等问题还存在诸多争议。德国的房地产税体系较为成熟,柏林样本或可为我们提供一些参考。

征税一定能抑制房价吗

  要谈德国柏林怎么收房产税,先讲讲我在比利时首都布鲁塞尔的经历。

  在布鲁塞尔,每年总会收到税务部门寄来的房产税催税单,这让我压力很大。一套三居室的房子每年都要交几千欧元的税,让本无房产税概念的我觉得简直是在“割肉”。

  比利时的所有房屋都要征房产税,而且征收的理念颇为独特:所有住宅都被看做是有出租收入的房产,并以此为基础收税。也就是说,只要是住宅,不管你是自住、空置还是出租给别人,都要对业主收取房产税,税率大致是房产价值的1.25%-2.5%。

  拿我所住的房子来说,大约130平方米左右,每年要交2000多欧元的税。按照当时行情,这套房子月租金大约在1100欧元左右。也就是说,若是出租,业主一年里要把两个月的租金用来交房产税。此外,买卖房子,则要收取其价格21%的增值税,对交易盈利部分还要征收40%的差价盈利税。

  后来,我到柏林工作,发现柏林关于房产税的做法迥然不同。德国法律规定住宅只要不出租盈利,就不需要交纳房产税。但如果出售房地产,则要缴纳不动产税和交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交差价盈利税。

  回过头来,我开始比较布鲁塞尔和柏林的房产税政策,布鲁塞尔对房地产收取重税,无论是在持有还是交易环节,而柏林仅对交易环节收税,税负更轻。

  然而,让人意外的是,布鲁塞尔的房价持续上涨,1985年至2009年,布鲁塞尔的普通住房价格上涨了5.2倍。柏林则相反,从2000年到2010年,扣除物价因素,其房价以每年1%的速度缩水,许多借迁都柏林炒房的机构和个人都铩羽而归。

  所以,在布鲁塞尔,尽管人们诟病房产税,但一提起房价,总是乐不可支;而在柏林,如果投资房产一般就“亏大了”。

  有人说收取房产税就一定能抑制房价上涨,但比较布鲁塞尔和柏林可以看出:二者之间没有必然的因果关系。

  通过税收手段调节房地产市场是国际通例,收取房产税肯定能增加房产投机成本。然而,平抑房价单靠房产税这一种杠杆远远不够,需要从供求关系、金融手段和租赁管理等多管齐下,才能让房子问题不再成为人们的“心病”。

这些税名你听说过吗

  在柏林买房,虽然税负相对较轻,但和在我国买房比起来,要付的很多房产税,你可能听都没有听说过。

  柏林的房产税被分得很细,税收名目不少,主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等。

  在德国要购置一栋房屋,首先要付的是不动产税,缴纳的金额约为评估价值的1%至1.5%。接下来,要缴纳3.5%的房屋买卖交易税。购房后,税收还没停,房屋所有人每年还要缴纳土地税。土地税是地方税种,与个人收入无关,标准由当地制定,并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。在柏林较好的住宅区,80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。

  如果你想在柏林多买几套房子,还要更加小心,因为柏林还有二套房税。所谓二套房税,是指第二套及第二套以上住房需要缴税。在柏林,如果你拥有两套房子,不管这第二套房是不是用于出租,每年都要缴纳该套住房出租价格的5%,这就是柏林二套房征税的标准。

  上面提到的情况都是买房自住需要缴纳的房产税,如果你要把房屋用于出租,还需要缴纳收入所得税。在柏林,出租房屋的收益也会算入个人年收入,按照联邦的个人所得税标准纳税,纳税的比例也与个人的其他收入有关。个人收入越高,需要纳税的比例也就越高。反之,如果一个人没有其他任何收入,房屋出租收入也达不到纳税标准,那么租金就不会被征税。根据现行规定,年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税,而如果年收入高于52882欧元,高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

为何柏林人纳税无怨言

  柏林控制房价还有一个杀手锏,为了防止利用房地产投机的行为,设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利,利润也将被纳入个人收入,需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住,则10年之内出售也不需要缴纳。

  通常来讲,个人出售住房不需要缴税,但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为,如果5年之内出售3套以上房产,则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

  在柏林,有一种情况可以帮你免除所有的房产税费。那就是如果你的房产是文物,且维护费用超过房产收益时,可以提出免税申请。

  需要缴纳这么多种房产税,柏林人会不会有怨言?这是我向朋友保罗提出的问题。事实上,在大多数柏林人看来,有房产就要缴纳房产税已成了习惯,因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务,自己并不担心因为交的税多而吃亏。这与德国的房产税较好体现了“取之于民,用之于民”的理念有关,而且房产税收上来怎么分摊到各级政府,地方政府又如何使用都有明确公示。

  保罗说,如果一个地方的房产税收得太少,政府就没有钱为公务员发工资,公路和下水道出了毛病也无法得到修缮,街心花园里的各种设施老旧不堪,就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒适,也会由于无法享受到高品质的公共服务和良好的环境,而使自己的生活质量下降,这是大多德国民众所不愿看到的,所以没有多少人会偷漏房产税。

乱涨房租或被追究刑责

  今年已经41岁的埃里克已是一家新能源公司的中层经理,他收入不菲,但一家四口仍租住在柏林市区的房子里。他说:“长期来看德国房价上涨潜力有限,房屋供需已达平衡,人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。”

  是的,柏林人的买房意愿普遍不强,造成了柏林楼市经历了失落的十年。过去10年间,房价名义上每年上涨1%,但物价水平平均每年上涨2%,就是说扣除物价因素,柏林的房价在以每年1%的速度缩水。目前,德国普通住宅每平方米均价在1000-2000欧元之间,即便在柏林,普通住宅每平方米的均价也仅约1700欧元。

  除了房产税缴纳体系,柏林还做了什么来抑制房价飞涨?

  首先,柏林靠供求平衡平抑房价。德国有8200多万人口,而住房总数约4000万套,总体上是供大于求。德国东部许多小城市,甚至出现房屋空置过多又不维修的衰败之象。此外德国人口出生率连年下降,预计到2050年德国人口将比目前减少10%,80岁以上老龄人群也将大大增加,这都为德国房地产市场的未来发展蒙上了阴影。

  另外,柏林的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制,基本消除了金融市场动荡对房价的影响。埃里克表示,德国宪法明确规定德国是一个高福利国家,与医疗、教育等一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。

  此外,政府还严控房租水平,乱涨房租甚至会被追究刑责。简单地说,超过“合理房租”20%视为违法,超过50%构成犯罪。难怪,德国自有住房率仅为42%,年轻人中77%是“租房族”。

undefined
房贷技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市