贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代
二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代

  率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市,新房开发进入低位徘徊期,而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式,则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。新的风口正在形成,对此,有业内人士指出,“保守估计,其中蕴含的商机,必达数万亿”。

  激活存量资源

  随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。数据显示,前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3;上海二手房与新房成交量之比为1.2。

  目前,一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少,新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明楼市开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

  在土地稀缺的存量房时代,地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府,核心区域已经无地可用,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人,非核心区域的物业资产升值缓慢,而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

  如何化解这一困境?高和资本董事长苏鑫日前表示,以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”,是理想的答案之一。“旧有楼宇改造,轻易化解了这些矛盾,有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径。”

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,城市有机更新在存量房时代最具投资价值,并将激发城市活力,再造城市繁荣。“在中国,大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”安邦咨询董事长陈功则称,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国一线城市,正在率先迎来城市更新的浪潮,“其中蕴含的商机将十分庞大,少说也有数万亿元,甚至十万亿元之上”。

  作为中国发展方向标的一线城市,均高度重视城市更新课题。今年5月下旬,上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月份,广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划,截至今年10月底已发出三批计划,数十家房企抢食其中的商机。可以说,这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制,也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的、常态化发展阶段。

  事实上,近年来全国城市更新规模一直呈逐年增加的趋势,越来越多的房企聚焦于此,并付诸实践,其中就包括了万科这样的行业龙头。位于北京国贸商圈的万科大都汇,以及位于上海的万科张江国际创新中心,即是其中的典型案例。

  “阿里、腾讯对我的刺激,都不如优步,优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。”万科董事局主席王石认为,对于万科的转型,一是为业主提供增值服务,提高客户黏度;二是寻找存量资源,让连接产生价值,“比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物,激活存量资源”。

  城市更新升级

  而北京798、上海新天地、南京1912,都是早期城市更新比较知名的案例。而上海K11艺术广场、北京侨福芳草地则成了最新的城市更新典型。对比两个时期的城市更新做法,可以发现,相对于早期偏重于硬件改造,当下的城市更新更注重运营,尤其是在软件方面。

  而位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦,便是一个注重软性运营的城市更新典型案例。

  两年前,高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购,并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后,高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。硬件上,高和资本依照过往的成功经验,对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件,进行了改造和提升。

  在软性运营上,第一步,高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀,将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼。而更重要的是第二步,高和资本顺应创新办公的发展趋势,将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼,苏鑫将其命名为“Hi Work”。

  对于 “互联网精神”,苏鑫与周鸿祎的看法颇有相同之处,“什么是互联网创新精神,主要看两点:一是用户体验的创新,也就是你的产品能不能让消费者用着更舒服;二是商业模式的创新,那就是你的产品能否更便宜,甚至免费。”在苏鑫看来,站在消费者的角度,如果通俗点来讲,也许可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有乐子可找”的“三有理念”来理解所谓的互联网精神。而高和蓝峰大厦,就是通过在软硬件上的多方面雕琢,以突出“三有理念”。

  而通过改造提升,高和蓝峰大厦的租金大涨,租金从改造前4元/平方米/天直接暴涨到了现在的近8元/平方米/天,翻了一番,成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼。

  “城市更新带来了用户生活方式及需求的不断更新、升级,过去单一的业态、产品难以满足。”秦虹认为,存量时代最终比拼的是,服务商所能提供的内容及可持续性。

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