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公积金贷款证券化不等于中国版两房

11月21日,国务院法制办向社会公开发布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。根据送审稿,住房公积金的提取条件拟放宽,职工自住住房租金、自住住房物业费等将来均有望使用公积金支付。修订送审稿首次规定,无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员也可以缴存住房公积金。

针对以上变化,分析人士称,十多年来,《住房公积金管理条例》在支持住房发展上发挥了重要作用。此次的《修订送审稿》中明确了住房公积金的提取范围,覆盖了住房消费的全链条。

除了放宽公积金的提取条件,《修订送审稿》还明确将增强公积金的资金流动性。

《修订送审稿》第三十条中,对公积金的保值增值做了界定:住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,融资成本从住房公积金增值收益中列支。另外,也可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;以及用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

对于此举,业内的普遍观点认为,这是打通了住房公积金与资本市场之间的通道,使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金,公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房,也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。

不过,也有人提出,这一条的增加,就使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司,上市发行股票等等。

在经历过2008年,由美国两房危机引发的金融危机使得到现在人们还是对房利美、房地美“谈虎色变”,因此,对于公积金管理中心是否会变成中国的房利美、房地美可格外警惕。

房利美,即联邦国民抵押贷款协会,成立于1938年,是最大的“美国政府赞助企业”,从事金融业务,用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。

房地美是美国政府赞助企业中第二大的一家,商业规模仅次于房利美。1970年由国会成立,作为旨在开拓美国第二抵押市场,增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

房利美与房地美赚钱的主要方式是对已证券化为MBS债券的贷款收取担保费。与其他政府发起设立的企业一样,房利美与房地美通过在二级市场买入抵押贷款,做成贷款包,并将它们证券化,然后将这些证券化的“抵押支持证券”(MBS)在公开市场上转卖给投资者,从而为抵押放贷者提供资金,为新房购买者提供资金。每月本金和利息支付由房利美或房地美担保,而不由美国政府担保。

MBS的投资者或购买者乐于让房利美或房地美以此收费来代为承担信用风险,也就是说,如果借款人违约时,房利美或房地美将对基础贷款的本金和利息的担保将给予赔付。

可以看出,美国两房业务和中国公积金制度有着巨大的不同,其中房利美、房地美虽然有政府赞助,但背景归根结底仍是一家企业,有着天然的商业属性。而公积金的管理和发放方为住房和城乡建设部下属的机构,属于政府单位。对公积金的安全性以及申请人群的民生保障更为看重。

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