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看看哪些地区的经济高度依赖房地产 你的家乡上榜没

  房地产和地方经济发展息息相关,一荣俱荣,一损俱损。

  从政府角度说,房地产的发展促进了就业,完善了基础设施,获得巨大的财政收入。从民众角度说,房地产事关家庭团圆,居家就业。

  那么何谓房地产依赖,房地产投资占比高,是否就意味着经济对房地产依赖强,房地产投资占比低,就意味着经济对房地产的依赖弱呢?

  判断一个地区有没有房地产依赖症,不能单纯看房地产投资占固定资产投资的比重,也不能单纯看房地产投资占GDP的比重。但是,一个地区,如果这两项占比都较高,且辅之以房地产提供的税收占全部税收的比重也较高,房地产提供的经济增加值占全部增加值的比重达到了工业增加值的比重,且城市化水平不高,以及商品房空置率已经很高,地方仍然希望发展房地产业,那么,这个地区的房地产依赖症就比较严重了。

  地方经济对房地产过度依赖,不仅会造成房地产的泡沫泛滥,造成房地产市场的风险积聚,而且会对实体经济的发展带来严重的负面冲击和影响,扩大经济的不安全性。

  由于房地产对经济的拉动力过于强大,房地产对经济的贡献率超出了合理范围。因此,经济增长速度的含金量也明显下降。更重要的,由于房地产暴利对资本产生了强大的吸引力,导致资本大量从实体产业撤离,使实体经济呈现空心化格局。

  据中国房地产报报道,全国31省区市房地产依赖度前十名分别是海南、重庆、贵州、宁夏、云南、福建、安徽、北京、浙江、四川。经济增速排名靠前的几个省市,恰恰也是地产投资依赖程度比较严重的地区。

  在已公布的全国31个省区市前三季度经济增长成绩单中,房地产投资拉动的烙印依然明显。

  根据统计显示,GDP增速最高的重庆(增长11%),前三季度房地产开发投资占固定资产投资的比重为25.66%,房地产投资占GDP的比重为24.11%。在31个省区市地产投资依赖度排名中,仅次于海南,排在第二位。而海南则一直是严重依赖房地产的地区,前三季度房地产投资占GDP的比重高达46.42%,这意味着房地产开发投资贡献了近半的GDP总量。

  北京、上海和广东,前三季度房地产投资占固定资产投资的比重则分别高达56.17%、57.18%、30.77%。而北京、上海前三季度GDP增速均未达到全国6.9%的平均值。

  “每年房地产的总投资不应超过社会固定资产投资的25%。有的地方40%、50%投资都在搞房地产,这个城市肯定会出现产业结构畸形,没有发展后劲,而且会出现泡沫。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受媒体采访是表示,北京、上海的住房需求量虽然大,但供应量更大,“六环外、七环外都建了大量的住房,还有很多房子积压在炒房者手中,真正有需求的人或被限购或买不起”。

  而按照25%的合理标准,31个省区市中,前三季度房地产投资占比固定资产投资超过这一数值的有7个,分别是上海、北京、海南、广西、广东、浙江、重庆。

  胡志刚认为,从房地产投资占GDP比重来看,控制在10%以内比较合理。而统计结果显示,31个省区市中,24个地方的这一比重都超过了10%。

GDP仍高度依赖地产投资

  中国地方经济发展仍然有很强的房地产依赖症。

  2014年以来,随着房地产市场的不景气,我国房地产投资占GDP的比重其实在下降。2013年房地产投资占GDP比例高达16%,2014年这一比值则降到14.93%,今年前三季度进一步降为14.46%。

  然而,14.46%的比重仍处于高位。当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过9%,而美国次贷危机爆发时该比例达到局部峰值6.2%。

  “从历史数据来看,GDP增速一般和房地产市场呈正相关的关系,投资是GDP增长的三驾马车之一,而房地产投资是投资的一个重要组成部分,房地产的火热会带动房产投资,从而拉动GDP增长。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国房地产报记者采访时表示。

  目前经济增长最快的两个省市都来自西部。重庆前三季度GDP增速为11%,贵州增速达10.8%,是仅有的两个经济增速仍保持双位数增长的省市。

  胡志刚分析认为,重庆经济发展比较良性,房地产业确实也给了很大支撑。在土地供应上,重庆早在2002年就储备了主城区40多万亩土地,并计划在之后的20年中,每年只开发其中5%的土地。在产城融合上,重庆按照控制性强规,坚持审批过程中人口跟着产业走,产业跟着城市规划走的原则,最终一平方公里1万人,形成一个平衡。在楼面地价上,拍卖价不能超过当期房价的三分之一。此外,金融业、科技业、“一带一路”都为重庆经济高速增长提供了优势。

  在贵州省的投资中,房地产投资占固定资产投资的24.92%。基建投资也是一大支柱,前三季度基础设施完成投资同比增长24.3%,占固定资产投资的比重高达39.9%。

  “贵州也有房地产发展畸形的问题,将来要想良性发展比较困难。房地产投资能够带来GDP的增长,但对地产投资的依赖不能长久。”胡志刚分析称。

  海南省一直以旅游业著称,尤其2010年海南国际旅游岛规划实施后,几乎每个市县都有大量的国内知名开发商开发项目。前三季度海南GDP同比增长8.2%,房地产开发投资增速则高达25.9%,列全国第一。

  此外,云南、安徽、福建均是地方经济增长对房地产投资依赖程度比较严重的省份,这也是当地政府频频出手救市的原因所在。

东三省山西经济增速最慢

  贵州、西藏等新一波资源禀赋型省区正在弯道超车,而原来的经济增长大省,却在遭受着资源枯竭后的经济消退和转型困顿期。

  东北三省前三季度GDP增速排名依然靠后,其中,辽宁以2.7%的增速垫底,黑龙江前三季度GDP增速为5.5%,排名倒数第三;吉林前三季度GDP增速为6.3%,排名倒数第四。山西前三季度GDP增速也不快,仅增长2.8%,排名倒数第二。

  在这几个经济增长落后省份中,黑龙江、吉林、山西的房地产投资依赖程度都较低。黑龙江前三季度房地产投资占固定资产投资的比重11.78%,占GDP比重为7.79%。吉林省的这两个数值分别是6.78%、7.36%。山西稍高,分别为18.97%、11.49%。

  全国经济增速最低的辽宁省,今年以来房地产开发投资持续负增长,但前三季度房地产投资占固定资产投资的19.71%,占GDP的16.1%,仍不低。辽宁房地产投资额比黑龙江、吉林总和的3倍还要多,投资强度过大导致辽宁房地产的去库存压力比全国其他地区更甚。同时,人口的流出更加重了这一地区的去库存压力。

  辽宁省常住人口2014年为4391万,比上一年仅增加1万人,位居全国第14位。但是房地产施工面积为全国第8位,投资额为全国第6位。而辽宁省沈阳市目前的库存仍是省会城市中最高的,需要消化20个月。

  此外,辽宁的房地产业税收也在持续下降。房地产业税收占税收比重回落2.8个百分点,这是自今年2月份以来连续八个月负增长。建筑业税收比重回落1.1个百分点,自今年6月份以来持续为负。

  北京、上海、浙江、河北等4个经济增速回落的省市则全部来自东部。尤其值得注意的是,北京、上海前三季度GDP增速尚未达到6.9%的全国平均值。工业经济低迷是一个重要因素。前三季度北京工业生产增速只有0.2%,而上海出现负增长,同比下滑1.7%。

  北京、上海对房地产投资的依赖程度并不轻。北京在31省区市地产投资依赖度排名中排在第8位,上海排在第16位。尤其这两个城市的房地产开发投资额占固定资产投资的比重均高达50%以上,房地产泡沫压力已经显现。

【专家观点】

胡志刚:依靠房地产投资拉动经济靠不住

  房地产能带动GDP增长,但是不能长期依赖,房地产投资占GDP比重最好低于10%。但大部分省市都高于这个数字,这也是为什么中国房地产市场严重供大于求,保障房市场也库存积压。

  正常的房地产开发速度应该是,每一平方公里建成区容纳1万人,如一个城市建成区面积为100平方公里,其城区人口应该为100万人,如果目前仅有50万人,而对外来人口的吸引力又不强,短时间内难以达到100万人口容纳量,则很可能沦为“鬼城”“空城”。

  今年以来出台了这么多房地产刺激政策,但对二三线、三四线城市的房地产刺激作用并不大。房地产已经不能作为经济发展的依赖,因为整体人口在这里,房地产供求关系的拐点到了,房地产业难有大发展。

李宇嘉:明年房地产开发投资或出现负增长

  中国大部分省区市经济发展对房地产依赖程度还是很高的,因为房地产的体量很大,下滑一两个百分点对经济的影响是巨大的,所以要让房地产投资缓慢下行。房地产关联着上下游产业,房地产全产业链占固定资产投资的比重已达60%。此外,房地产开发投资还关系到基础设施投资,是基础设施投资的资金来源和土地来源。

  今年房地产销售面积比2013年的历史最高水平还要高,住房需求大量被透支,这就会导致2016年出现购买需求动力不强的迹象,现在占全国库存60%以上的三四线城市始终没能很好地去库存,问题还比较严重。目前的房地产开发投资增速已经降到2.6%,是21世纪以来最低增速,这也使得固定资产投资增速创下十几年来新低。如果新开工、土地出让继续下滑,那么明年房地产开发投资可能会出现负增长。

严跃进:对部分地产投资比重过高省份应该包容过去对于房地产投资和固定资产投资之间的关系,一直会有一边倒的批评声音。

  不过从经济转型和软着陆的角度看,对于房地产的支柱性产业地位,依然需要默认。对于部分地产投资比重过高的省份,如海南省,实际上还是需要有一定包容性。

  类似海南这样的市场,旅游地产的土地出让规模较大,确实能够在整个固定资产和第三产业发展中占据较大的地位。后续的关键问题不是要做数字上的修正,而是要对既有房地产资源加以合理利用,进而做大市场。

  当然,对于地方政府来讲,也需要不断尝试转型。尤其是降低整体经济增速对传统土地开发的依赖程度,否则后续房地产市场发展依然是一个“野蛮卖地”的模式。

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