贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 国家救房市还有哪几招政策?
国家救房市还有哪几招政策?

  习近平在中央财经领导小组工作会议上提出,化解房地产库存,促进房地产平稳发展。“去库存”这个任务也被提升至前所未有的高度。未来中央将推出什么政策去库存呢?我们可以跟历史上的救市相对比。

去库存的背景:楼市销量历史新低

  我们发现,单价高销量少,是全国楼市的现状。

  经历多次信贷刺激后,楼市的“金九银十”已然落幕,但传统意义上的销售旺季却始终没有到来。无论是开发商的推盘量还是最终的成交量在今年前十个月里都出现了大幅度的衰退。甚至连购买力旺盛的北京也创造了历史最低成交量,甚至低于调控重灾年2011年。但与此同时,前十月北京商品住宅成交均价为28979元/平方米,同比上涨13%。在成交量创下历史新低后,这一成交价格却创造了有史以来的同期新高。

以史为鉴:

  在经历了连年高涨后,2008年开始,楼市降温。与今年一样,当年政府也在一年内频繁出台调控政策。

  在信贷政策方面:

  2008年9月,央行做出了年内第一次降准降息,但力度不大。5年以上贷款利息率仅降低0.09个百分点。

  不到一个月后,10月初,央行又降准降息。这一次,力度稍大,5年以上贷款利息率降低了0.27个百分点。

  10月底,央行再度降息,中长期贷款利息率统一又降低了0.27个百分点。

  这还不够。11月末,中长期商业贷款利率比10月底又下调了1.08个百分点。公积金贷款利率比10月底下调0.54个百分点。这次降息幅度,是2000年以后最大的。

  12月,央行小幅降息,长期商业贷款和公积金贷款利息率下调0.18个百分点。5年以上商业贷款利率达到2003年之后的历史最低5.94%,5年以上住房公积金利率则是历史最低的3.87%。

  购房政策方面:

  2008年11月,国家有关部分发布了购房优惠规定:首次购买90平米以下普通住房,契税下调至1%,免征印花税,免土地增值税;购买首套房和改善型住房可享受贷款最低利率7折、首付款最低2成的优惠。

未来的刺激政策会是什么

  为了去库存,年底可能有更多的刺激楼市政策出台。

  信贷政策方面:

  商业贷款方面,首套房利率折扣最低7折,这个已经非常低,不便再下调。但二套房目前最低利率是基准利率上浮10%,这个还有下调可能性,如下调至最低基准利率。

  首套房首付在20%到30%之间,不太可能继续下调。但二套房、三套房贷款成数可能放松。二套房目前的政策是,若首套房贷款已结清,最多可贷款7成;若非,则最多贷款6成。未来,二套房首付比例可能下调到2.5成至3成。三套房目前贷款审批非常严格,很难贷到款,未来各家银行可能放松贷款条件。

  公积金贷款方面,各城市可贷金额不等,一线城市家庭最高可贷额度在90万到120万之间。二线城市最高可贷一般为50万到80万。这些钱对于房价高企的一二线城市来说显然是不够买房的。未来,各城市公积金管理中心可能提高最高可贷额度。

  购房政策方面:

  因为首套房与二套房的区别导致贷款额度与利率的巨大差异,各地对首套房的认定标准可能进一步放宽。

  在广大三四线城市的棚户区改造工作中,将可能不再给予棚户区改造对象现房作为安置房补偿,而可能给予现金补偿,用于改造对象购买存量房。截至2014年,全国棚户区改造中,货币化补偿安置的比例尚不足14%。货币化补偿安置比例还有很大提高空间。

  发现,2008年刺激政策相继出台之后,全国各城市成交量都有明显的恢复,2009年楼市迎来报复心反弹。而2016年,可以肯定地说,反弹会非常有限。2009年、2012年、2015年三次楼市反弹的力度一次比一次低。这说明,楼市的上升通道已经快要到头。预计,今后三年将维持高位盘整,而之后,将步入下行通道。各种刺激政策,只能是延长楼市高位盘整的时间,让楼市在下行期走得更平缓,但不可能阻止下行大趋势。

 
 
 
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