贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 降息周期个人房贷调查:首套房利率可达八二折
降息周期个人房贷调查:首套房利率可达八二折

连续六次降息,房贷市场松动迹象明显。从货币投放来看,截至三季度末,个人购房贷款同比增长20.9%,在利率方面,优惠幅度明显高于去年,且九折优惠可获概率较大。

此前,市场普遍寄期望异地公积金购房政策实质性落地,而据媒体记者了解,目前异地公积金贷款政府间协调仍面临困难。

央行:房贷利率创五年新低

日前,央行发布的2015年三季度金融机构贷款投向统计报告显示,截至9月末,个人购房贷款余额13.45万亿元,同比增长20.9%,增速比上季末高3.1个百分点,比各项贷款增速高5.5个百分点;前三季度增加1.92万亿元,同比多增5961亿元。

同时,央行在第三季度货币政策执行报告中指出,“个人房贷利率已经持续四个季度环比下降。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位,连续六次降息效应显著。房地产信贷对住房消费倾斜的方向日益明确,利好持续,居民自住和改善型住房需求将继续得到支持。”

自去年以来,降息通道全面打开,从2014年11月末开始的六次降息后,百万房贷20年利息减少可达22.57万元。与此同时,自2014年9月30日央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对首套房执行“认贷不认房”后,改善型需求的释放效应也在逐步发酵。

有数据显示,以北京地区为例,目前浦发、兴业为九折;中行、工行、建行、交行、光大、招商、华夏和北京银行为八八折;国有大行中,农行优惠力度更强,折扣为八五折,同样折扣的还有广发和北京农商银行;汇丰银行最“下本”,折扣达八二折,几乎为近年的最低值。二套房利率方面,除平安银行、杭州银行、民生银行停贷外,其余27家银行利率均为基准上浮10%;二套房首付五成的银行有23家,六成的银行有4家。

从实际操作上看,媒体记者了解到,首套房九折利率可申请程度较高,而低于九折的利率仍需较高的资质条件。

不过,在二、三线城市,首套房九折利率有部分新楼盘仍难以实现,九五折则成主流。“银行面临利差收窄的盈利压力,而按揭贷款都是长期贷款。由于这些城市房屋总价不高,单笔贷款额度也不大,因此下浮空间有限。”一位中部地区国有银行客户经理坦言。

二手房受制评估价催生“高首付”

据了解,在一线城市,换房需求的增加刺激了二手房交易,一些获得购房资质的城市年轻人群成为了诸多小户型二手房的“接盘侠”。

今年9月30日,央行和银监会联合发文明确“不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%”,这意味着,北京、上海、广州、深圳、三亚这些限购城市依然执行首套房首付比例30%。

值得一提的是,二手房交易通常是以房屋评估值为标准确定30%首付比例。以北京为例,北京东四环附近的房屋评估值通常是房屋售价的85%,这意味着,如果购入一套满5年唯一的300万元左右的二手房,评估值约为255万元,贷款比例70%,以此推算贷款最大额为178.5万元,也就是说首付款实际要准备121.5万元。再加上契税、中介费,前期费用大约需130万元左右。如果该二手房不是满5年唯一房,那么还需要缴纳房屋原成本和评估价之间差额的20%个税。

如此说来,二手房买卖30%甚至25%的首付比例对购房者而言并非为突出的“减压”优势。此外,二手房交易市场中介费用并未有统一的定价标准,高的可达房屋交易价格2.7%,低可至房屋交易价格0.5%,服务质量亦是参差不齐。

根据北京市住建委网签数据统计,截至10月28日,北京市二手住宅网签量为6617套,比9月同期回落14.1%,比去年同期回落25.6%。按照近期日均网签量的增长势头来算,10月全月网签预计与9月份基本持平。

异地公积金贷款仍难落地

2014年10月,住建部、财政部、央行就曾发文要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务。近日,住建部、财政部、央行再次联合出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,其中明确,10月8日起全面推行住房公积金异地贷款。

不过,媒体记者了解到,多个城市异地公积金贷款没有细则,政策落地亦遥遥无期。

有业内分析人士认为,推行公积金异地贷款可以加强公积金资金使用效率,释放闲置的公积金,对化解当前部分二线和三四线城市库存高的难题能有极大推动作用,但地方推行依然有难度。

从技术层面看,以往各地公积金长期封闭运行,各自的数据库建立、审批流程信息化均存在较大差异,短时间内实现信息快速沟通、协调难度颇大;从需求层面看,目前大城市的公积金利用率很高,归集资金其实已用得差不多。对于公积金使用率相对较低的三四线城市来说,由于流动人口不多、居民收入水平不高,再加上目前购房投资风险上升,难以看到更多的外溢性投资需求。

采访中,也有购房者表示,考虑前期用商贷,待政策落地后转为公积金,但据媒体记者了解,这种预想并不可行。“商贷转公积金贷款仅限于本市内缴纳的公积金,即便以后异地公积金政策落地,异地公积金贷款也不可置换异地商业贷款。”中部地区某二线城市公积金贷款中心人士对媒体记者说。

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