贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 买房私密事 小心公积金贷购房合同的"隐形条款"
买房私密事 小心公积金贷购房合同的"隐形条款"

  故事主人公:林玲

  年龄:33周岁

  学历:本科

  工作:项目经理

  持有房产:广州市3居室

  心得体会:公积金贷款购房遭遇房企“嫌弃”,开发商也很无辜

  近几年使用住房公积金贷款购房的买家,常会遭遇房企的“白眼”,要么直接被告知仅可使用商业贷款或一次性付款,要么在优惠折扣上比使用商贷购房的买家明显缩水,甚至会出现一些开发商在合同中附上"隐形条款",选择公积金贷款的购房者在签订购房合后会被开发商“逼着”一次性付款或者商业贷款。今天的主人公林女士就有着一次惨痛的购房经历。

  去年11月份的时候,林女士在某大型楼盘购入一套三居室。在签订购房合同时,她选择了利息更为优惠的公积金贷款按揭。由于该盘的开发商实力雄厚,且业界口碑不俗,基于“信任大品牌发展商”的心理,林女士在签约时并未细看购房合同细则,但等到签约后,楼盘销售人员提醒她,若其公积金贷款未能在两个月内获批,付款方式就会自动改成商业贷款或一次性付款。届时,如果林女士无法承受商贷或一次性付款,她将要赔上高额的违约金。

  “我当时就傻了,现在公积金贷款额度这么紧张,2个月内获批很难啊!”林女士解释道:“当时住房公积金管理中心说已录入贷款系统但因额度限制未能进入审批流程,排队等候上报的贷款申请就有近5000笔,在两个月内获批难度太大了!”

  除了后悔当初没仔细看清楚合同细则外,更让林女士郁闷的是,自己选择的付款方式是公积金贷款,并未享受到太多折扣,林女士告诉我:“商贷的可再打9.8折,公积金贷款优惠很少。而且转为商贷后,由于都是开盘当天的签约折扣,逾期不候,因此楼盘也不会补给我优惠的!“换句话说,就是林女士很可能既没享受到较低利息的公积金贷款,又没赚到商贷的折扣,真是“赔了夫人又折兵”。但是想了快一个月都没能找到解决办法,无奈,林女士已经做好了转商贷付款的准备。

  林女士遇到的开发商的做法算是比较让人无语的,“委婉”一点的开发商会加大对商贷和一次性付款买家的折扣优惠,对公积金贷款买家实施“零优惠”策略,驱使其“主动”选择商业贷款。特别到了年底,开发商考虑回笼资金的问题,就更会对用公积金贷款购房的买家区别对待。

  不过话说回来,由于楼市行情未曾彻底回暖,大多数楼盘还是支持买家使用公积金贷款,但确实存在对公积金贷款获批时间上的限制,可称之为“等贷期”,以3~4个月期限居多,也有个别不愁卖的楼盘,会开出1~2个月较短的时限。比较人性化的开发商规定只要买家在半年内获批公积金贷款就不算违约,但是若半年内无法获批,需改为商贷或一次性付款。

  那么关于这个“等贷期”时限长短,是否有相关法律规定呢?专业律师表示,这属于开发商和买家的双方协议,并没有相关法律规定此期限的长短。倘若买家在约定时间内未获批公积金贷款,就必须按照双方协议要求转为商贷或一次性付款,否则便属违约。买家也不能将公积金贷款未获批当作“不可抗力”理由取消交易。

  这里所说的“不可抗拒”理由,常见的例如政策突变,或者突然限购导致买家没有购房资格。但贷款额度方面,由于每年第四季度的银行额度都很紧张,这个情况是可预见的,因此公积金贷款不获批不能归为"不可抗力"理由。

  就林女士的经历来说,广州于2014年11月1日起开始实施《广州市房屋交易监督管理办法》中,明确规定房企若拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的,将由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元罚款。开发商就是为了避免触犯这项规定,才想出这么多“隐形歪招”。

后记:

  分析认为,开发商制定这些隐形条款对于购房者来说有失公平,但开发商也是受害者之一,这种局面其实对于双方来说都没有益处。对于购房者来说,公积金额度不足、批贷周期过长是阻碍购房的一大障碍;对于开发商来说,要面对资金回笼问题,不得不采取上述举动。从政策方面看,提高公积金统筹额度是一个比较漫长且难实现的过程。如果能够有相应的第三者意外险的话,会在一定程度上减少双方的损失。

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