贷款 贷款攻略 省钱技巧 申请房贷 月供何时调划算
申请房贷 月供何时调划算

央行频频降息,5年及以上利率已降至4.9%。这对买房者还房贷有什么影响?分析发现,在现在这个利率下行通道中,选择一家调息周期更短、调息方式更灵活的银行申请房贷至关重要,因为这可以在今后的几十年为你省下大笔现金。

在向银行申请房贷的时候,如果是浮动利息率,针对调息时间点的不同,大致粗略分出四种调息方式:

1、在央行调整利息率的下个月度起,开始按照新的利息率计算月供。

2、在央行调整利息率的下一年度起,开始按照新的利息率计算月供。

3、在银行发放贷款的的满一年后起,开始按照新的利息率计算月供。

4、固定利息,永不调整

从2014年以来,央行共有六次调息

日期

短期

中长期

公积金

 

6个月内

6个月至一年

一年至三年

三至五年

五年以上

五年以下

五年以上

2015-10-23

4.35

4.35

4.75

4.9

4.9

2.75

3.25

2015-8-26

4.60

4.60

5.00

5.15

5.15

2.75

3.25

2015-6-28

4.85

4.85

5.25

5.4

5.4

3.00

3.5

2015-5-11

5.00

5.00

5.5

5.5

5.65

3.25

3.75

2015-3-1

5.35

5.35

5.75

5.75

5.9

3.5

4.0

2014-11-22

5.60

5.60

6.00

6.00

6.15

3.75

4.25

 

举例说明,如果贷款人张磊在2014年10月1日收到银行贷款,共150万元,贷款30年,每月月底还贷,每月还等额本金,利率等于央行基准利率即6.55%。按照以上四种不同的调息方式,调整利率的几个时间分别如下:

1、2014年12月1日起调息,调整后的利息率为6.15%

      2015年4月1日起调息,调整后的利息率为5.9%

      2015年6月1日起调息,调整后的利息率为5.65%

      2015年7月1日起调息,调整后的利息率为5.4%

      2015年9月1日起调息,调整后的利息率为5.15%

      2015年11月1日起调息,调整后的利息率为4.9%

2、2015年1月1日起调息,调整后的利息率为6.15%

3、2015年10月1日起调息,调整后的利息率为5.15

4、利息率恒定为6.55%

 

我们来算一算,到2015年12月末,四种调息方式,张磊分别要付出多少利息。

1、15个月共需要支付利息101727.6元。

2、15个月共需要支付利息114502.6元。

3、15个月共需要支付利息114184.3元。

4、15个月共需要支付利息120424.9元。

我们发现,对按揭族张磊来说,一年的时间,按月度浮动调息可以比按年度浮动调息节省利息约12775元,比按放款周年浮动调息节省利息12456.73元,比固定利息节省利息18697.27元。

分析显示,在调息周期短的银行申请房贷,可以比在固定利息率的银行节省近2万元!

在固定利息不变的情况下,如果合同里面已经约定了固定利率,即使现在五年及以上商业贷款利率已经降至4.9%,按揭贷款人也必须以原定的高水平利率偿还贷款利息。这在当下的利率背景下是非常吃亏的。

需要提醒购房者的是,内地大多数银行并不提供同名跨行转按揭贷款业务。所以,如果你最开始的贷款利率过高,调息周期过长,想换银行重新申请,那就必须先还清原贷款。这涉及手续费、违约金等问题,过程也很复杂。不如,就在申请贷款前,仔细考察各家银行的合同内容,选调息更快更灵活的吧。

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