贷款 贷款攻略 新型贷款 经营性物业抵押贷款 银行要调查这8项内容
经营性物业抵押贷款 银行要调查这8项内容

经营性物业抵押贷款,银行除了对借款人的资质、申报资料的真实性、还款能力、还款方式等进行调查,还要从调查以下8个方面:

1、核实经营性物业租赁行为的真实、合法性。若承租人由于并不负有向民生银行提供其经营状况资料的义务,而拒绝提供相应资料的情况下,经办行应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道尽可能多地搜集承租人的资料和信息。

2、若物业出租方式为整体出租,应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式,对主要承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价;若物业出租方式为零散出租,则应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空置率、物业管理情况等进行分析,以对该物业经营现状与趋势作出评价。

3、判断经营性物业长期价值、租赁前景及变现能力,对经营性物业在拟贷款期限内的未来经营稳定性作出综合性判断。

4、对于承租人系借款申请人的关联企业的,经办行应严格对其关联交易情况进行调查评价,并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断,并提出应对措施。

5、租赁合同审查。经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响,应特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。租赁合同应提交分行法律部门审查,法律部门的审查意见和经办行风险管理部门制订的风险防范措施应作为审批报送材料一并上报。

6、审查借款人融资前支用该物业租金收入的实际用途;审查作为物业日常维持费用的物业管理费金额是否充分;审查借款人除租金收入外的其他经营收入来源,判断借款人在租金不足偿还贷款时,增加补充还款来源的能力。

7、若设置保证人的,应调查担保人的财务经营情况,判断其担保能力。

8、经营性物业由该物业持有人直接经营管理的,应调查物业持有人是否具备从事物业经营管理的历史,以及其股东的经营情况、物业经营管理经验等。

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