贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 what?阻碍住房储蓄贷在中国推广的是它?
what?阻碍住房储蓄贷在中国推广的是它?

  之前为大家介绍了住房储蓄贷款合同、存款、贷款相关问题,本期将为大家分析一下住房储蓄贷款的优缺点,和我国与德国住房储蓄贷款制度差距,同时将揭秘该类型贷款没能在中国推广的原因。

  首先来看一下优点,将就个人和经济学2个角度分析。

  一、从贷款人的角度

  1.贷款利率低

  按照目前的制度设计,住房储蓄存款利率有0.5%、1%和2.5%三栏,对应贷款利率分别为3.3%、3.7%和4.9%,贷款利率远低于商业贷款利率,且利率固定不变。而商业住房贷款,5年以上利率为5.15%;不过住房储蓄贷款的利率比公积金贷款的利率要稍高一些,公积金贷款利率5年以上为3.25%。但总体而言,住房储蓄贷款利率仍处于偏低水平,贷款利率低的直接好处就是使客户少付贷款利息,为客户省钱。

  2.公益性强

  对那些没有参加公积金或公积金积累额度较少的人群,住房储蓄贷款是个不错的选择,毕竟公积金目前的覆盖范围还是有限的,只在国家机关、国企、集体企业、外企、私企、事业单位等单位供职才有住房公积金。且住房储蓄贷款还有望获得一些政府的补贴,例如银行在发放个人住房贷款时,再适当降低利息,贴息给购房贷款者,政府再对参加住房专项储蓄的给予一定的额度奖励,例如存1贷5,即存1万元可以贷到5万元,以及存款利率奖励,天津按照存款部分1.5%的年利率奖励,以最低利率为例,0.5%+1.5%=2.0%,也就是说存款按照2%的利率计算(重庆市目前按照1%的年利率计算)。这在一定程度上提高了中低收入者的购房能力,较好的解决了资金困难的主要问题。

  3.贷款额度无上限

  无论是公积金贷款还是按揭贷款,都需要根据贷款人的收入状况和年龄来限定贷款上限,这对于部分有稳定收入的年龄偏大或者收入比较少的人就会形成一定的制约,而住房储蓄贷款则没有这些限制,只要满足了存款时间和额度,就可以得到自己想贷的数目。

  二、从经济学角度

  1.抑制通货膨胀,促进国民经济的发展

  “先存后贷”将那些本来要用于短期存款的资金用到了长期的住房储蓄资金中,配贷资金 ( 存款加贷款 ) 的“专款专用”,限定了住房储蓄资金只能用于住房目的,又将这些短期资金转化

  为长期投资,由此减少了短期货币市场对通货膨胀的影响。此外,通过将住房储蓄积累起来的资金投入到房地产业中去,会带动相关产业的发展并可提供相当多的就业机会,从而促进国民经济的发展。

  2.改善了居民的居住条件,促进社会稳定

  住房储蓄为老百姓提供了一种安全、可靠的住房金融工具,通过将自有资金的积累和融资手段有机结合的方式,刺激个人为住房积累资金从而使其有能力进行住房投资,这样做不仅能够改善居民自己的居住条件,也能够减轻国家建设住房的繁重任务和负担。因此,能够向社会提供集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向发展的住房储蓄产品。

  虽然住房储蓄贷款有着上述优点,但是每个光鲜亮丽的优点背后总隐藏着无法忽略的缺点,关于住房储蓄贷款的缺点总结了以下四点:

  1.隐形的服务费

  签约时,银行要求一切服务费由客户支付,且服务费为合同额的1%,100万元的合同额需要交纳1万元的服务费,也就是说在银行存款也要交服务费,无形中增加了客户的购房负担。

  2.存款利率较低

  由于合同的性质,客户存款可以看做是整存整取,客户每月定期存入存款,在至少44个月(按月存款最短获得配贷的时间)后才可以取得一笔大额的贷款额。而3年期(36个月)的整存整取最低利率为3.00%,与住房储蓄合同中的0.5%的存款利率相差甚远,即使加上政府奖励的1.5%利率,存款利率也才2%,与相近时间内整存整取利率相差1%。

  3.贷款利率下调、房价下跌增加贷款风险

  在还款期间,贷款利率与房价的变化是不可预估的,虽然住房储蓄贷款可以预防贷款利率上涨,但一旦贷款利率下降,房价下跌,那么客户将会承担一大笔的损失。

  4.限制客户资金流动和投资活动

  住房储蓄合同指出在签约开始后客户不得从事其他一切股票、证券等投资行为,限制了客户的资金流动,会使客户失去一些机会成本。

  那么是不是上述几个劣势阻碍住房储蓄贷款业务在中国推广呢?其实不然,让我们来看一下住房储蓄贷款的老家德国是怎么做的吧。

  住房储蓄制度产生于英国,二战后西德城市严重毁损,居民住房问题十分突出,西德政府除大量建设“社会住房”外,鼓励居民自愿参加住房储蓄,有效地集聚大量资金发展住宅建设,其间共融通资金9000多亿马克,为1200万套住房的建设和改造提供了资金。

  此后德国政府为德国人民的住房实施了一系列的政策干预:

  一、保证有足够的住房建设,同时防止住房过剩;

  二、保证住房的质量和环境的保护;

  三、住房结构和房价老百姓能够承受;

  四、住房产品能满足社会各阶层的需要。关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。

  德国对建房储蓄体系给予大力支持,国家对参加住房储蓄者给予奖励,对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策,同时企业给予雇员储蓄津贴。

  在德国,住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。1996年德国开始实行的经过改进的新政策使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策,从而帮助更多的家庭。

  目前,德国共有35家住房储蓄银行,他们受到专门法律的保护和限制,同时也接收联邦信贷监督局的监督和管理。联邦德国的住房储蓄银行法对住房储蓄银行的业务范围作了明确规定,储蓄银行是法律规定的专业银行,法律规定其它全功能商业银行不能承办专项住房储蓄业务。一般的住房储蓄银行只能在一定的区域内经营,不能自行跨区域。地方储蓄银行由当地的政府进行管理。

  上世纪90年代以来,住房储蓄制度成为西欧国家购房融资的重要手段之一。德国住房储蓄制度因其能减少购房者的负担、减小通货膨胀的压力等多方面的优势,已经引起了世界各国的关注。

  目前,我国只有天津和重庆可以办理住房储蓄贷款业务,但是由于我国与德国的国情不同,在推广的过程中存在诸多问题。

  主要问题有三方面:

  1.政府对房地产业的监管力度不够,住房无法满足各个阶层的需求,住房的使用年限低,房价上涨过快。

  2.国家对住房储蓄体系的支持力度不够,无法为购房者提供优惠与便利

  3.国家对住房储蓄合同的法律监管力度不足,没有健全的法律体系保障购房者的利益,也无法限制与监管银行,为房地产业的发展提供和谐的环境。

  以上三方面的问题导致了我国大众想买房怕房价涨,却又没钱买;可以贷款了却又怕利率涨,银行贷款有陷阱的风险;可以买房了,又怕住不了几年又得买的烦恼。总之,由于房价的不合理上涨为中国大众带来了一系列的“住房危机”。

  因此中国适合住房储蓄贷款的人群范围相对德国要小一些,主要有以下几类:

  (1)5年-8年内想买房子的22岁-35岁的人

  这类人群可以通过每月在银行存入600-2000元,以获得10万-15万的贷款额,加上存款就是20万-30万的可支配资金,在还款上由于是固定低利率,将贷款风险降到最低。

  (2)45岁以上想要给子女买房的人

  此类人群的家庭收入稳定,可以将富余的钱存入银行,待子女有需求时通过加速存款和增加评价指数满足贷款条件获取贷款。

  (3)年龄偏大有一定积蓄需要换房子的人

  这类人群可以很快满足初期存款要求,得到配贷后,可以购买新房子,旧房子卖掉后可以一次性偿还贷款。

  总结:1998年中国取消住房实物分配制度,至今已有17年的时间,货币分房和贷款买房已经深入人心,普通百姓纷纷加入贷款买房的行列,说明住房消费市场已经逐步形成,且我国已经基本具备住房储蓄银行的外部环境,截至2013年底,中德住房储蓄银行的产品已经惠及11万个家庭,累计销售合同额突破400亿元。可以说住房储蓄贷款业务在我国的发展前景十分广阔,但发展的成功与否还得看政府的决心。

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