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揭开住房储蓄贷款合同内容的神秘面纱

  上一期为大家介绍了住房储蓄贷款的几大常见问题,想必很多人对这种贷款方式只是有了一个大致的了解,里面几个问题点还是比较难懂的,不用担心,会为大家详细解读,今天我们要研究的是关于住房储蓄合同的问题。

  在这里以C类产品的合同为例向大家介绍一下住房储蓄合同从签约到终止经历的几大流程

  (一)、签约

  在此流程中银行与客户要完成以下步骤:

  (1)签订合同,其中合同额均为千元人民币的整数倍,且合同额不低于所购房款的70%

  (2)合同一旦签订,客户应先进行存款,即其须先为储蓄者集体做贡献,其中存款方式、利率等将由客户所选的合同类型所定;

  (3)整个过程中银行提供服务的服务费由客户全权承担。

  在这里需要注意的是对住房储蓄合同额和服务费的规定:

  住房储蓄合同额:住房储蓄合同额是您在购买住房储蓄产品时所确定的合同额度,该额度必须是千元人民币的整数倍,不低于所购房款的70%,且A、C类合同的最低合同额是2万元,合同额是可以提高或者降低的。

  服务费:服务费是您为咨询住房储蓄业务、参加住房储蓄计划、积累购房资金乃至未来申请住房储蓄贷款而缴纳的费用,按照监管机构和银行的相关规定,会根据住房储蓄合同种类的不同收取一定的服务费,一般,A、C、H类合同服务费为其合同额的1%,合同额提高时,A、C、H类合同服务费为其合同额的1%。若贷款人达到住房储蓄贷款申请条件,但放弃贷款,其可以申请100%返还服务费,除此以外,服务费不退还。

  (二)、配贷

  这里分合同的配贷、贷款条件和贷款的获得三部分说明

  1.合同的配贷

         当客户的合同达到下述条件时,才有资格或得配贷:

  (1)在评价日,存款额至少已经达到合同额的50%;

  (2)评价日,合同的评价值至少已经达到“8”。

  银行若应予配贷,银行将向客户发送书面问询了解其是否接受配贷,客户若接受配贷,必须在计划获得配贷的前一个月月底向银行提交接受配贷声明。

  那么这里合同额的50%和评价值达到8是什么意思呢?

  合同额的50%是指贷款人的存款额至少已达到住房储蓄合同额的一半即50%;评价值是"住房储蓄"独有的计算贷款权力的一项标准,可以把它看做是贷款人在中德银行为其住房贷款而积累的"积分",评价值达到8是指贷款人在中德银行的住房储蓄"积分"已经达到申请住房储蓄贷款的"积分"标准。

  要特别注意这个"积分"和两个因素密切相关:一个是存款额,另一个是存款时间;在同样的合同额度下存款存的越早,存的越多"积分"就越高,就会更快的获得贷款申请权利。

  这两项都是中德银行对配贷的评价要求。

  2.贷款条件

  银行有权为其贷款要求足够的担保,对于担保物有如下要求:

  通常情况下,担保物须为房产或主要用于住房目的的地产。银行除了接受房产或地产作为抵押担保外,还可以自行决定接受具有同等担保效力的其他担保。住房储蓄贷款额与具有优先抵押权或同级别抵押权的债务额加在一起,不能超过银行认定的抵押物价值的80%。通常,银行借助专家评估决定抵押物的价值。评估专家由银行指定,其可以是银行的员工。

  除担保外,发放贷款的另一个条件是:客户的信用可靠性及还款能力,客户须证明其能在不危害其他债务的同时按期还款。

  3.贷款的获得

  一旦合同获得配贷,在确定的配贷日银行需将客户的存款和贷款准备好。此后客户可以在任意时间支取贷款。当向银行提交接受配贷声明时,客户同时提出贷款申请。获得贷款后,住房储蓄贷款的利率依据合同类型及其达到配贷条件的而定。

  (三)、合同终止

         在下述情况下合同将终止:

  (1)客户已至少拖欠两期还款,且在其后4周内仍未还款

  (2)担保物的价值贬值到不足以作为贷款的担保、且乙方(贷款人)在被要求提供额外担保后不能在适当的期限内予以提供

  (3) 客户的资产状况恶化,或其共同债务人或其担保人已经陷入或即将陷入危机从而使得住房储蓄还款受到危害

  (4)发放贷款时乙方(贷款人)所提供的信息不正确或不完整

  这里需要注意的是,住房储蓄合同是可以变更、转让、继承的,具体内容如下:

  住房储蓄合同在配贷前可以部分变更类型,简单来说有如下变更规则:

  1.不同类型的合同,即A类、B类、C类和H类之间不能相互转换;

  2.存款利率相同的同类型合同可以相互转换(特殊产品除外);

  3.同一类型的合同中,存款利率低的合同可以向利率高的合同进行转换(特殊产品除外);

  4.合同类型变更后,贷款人的住房储蓄存款所得的利息将从变更当年的1月1日起按变更后的合同利率计算,评价值也需要按照新的合同类型重新计算。

       具体可参照下图表格

  住房储蓄合同是可以转让给他人的,中德银行会根据贷款人的转让申请协助其办理转让,但前提是贷款人与接受转让权的人协商一致。

  关于住房储蓄合同继承,由继承人提供客户(被继承人)死亡证明、继承关系公证书,继承人持公证书原件、身份证原件到中德银行支行柜台办理。

  分析认为,可以将住房储蓄合同看做是一个由存款、期权合约与贷款共同组成的金融工具。整个过程可以看做是一个投资过程,投资前期客户在银行存款以获得配贷,当最低存款金额达到合同额的50%(又合同额为房款的70%,即存款额达到房款的35%)且评价值至少达到8时即可获得配贷,其中存款利率与期限由合同类型决定。客户在此期间与银行签订期权合约,在配贷日获得是否接受配贷的选择权,即以贷款为标的的期权。住房储蓄贷款的出现,对于购房者来说不仅多了一种贷款方式,同时也多了一种投资的方式,一箭双雕,何乐而不为呢?

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