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2015中国房贷调查 从房贷大数据透视楼市购买力

    自去年11月以来,央行已连续5次降息4次降准,给今年的“金九银十”的楼市添了一把旺火。

    在互联网+的大背景下,中国房贷市场也正在进入一场深入的改革。

与腾讯独家解读房贷报告

2015年9月,联合腾讯网、腾讯研究院房产研究中心、腾讯智慧等多家机构,在全国189个城市展开“2015中国房贷调查”,从和购房者联系最为密切的“房贷”层面,探求房地产市场走势真相。

    本次调查有超过50万人在网上参与,产生有效问卷45万余份,其中一线城市5万份,二线城市16万份,三、四线城市25万份。问题主要围绕“用户画像、贷款需求、贷款方向、贷款策略”四个维度来设计。

调查报告显示,今年的金九银十,老百姓对中国楼市看法的博弈依然很大,多空对决比较明显,刚需和改善性需求依然是未来中国楼市的主旋律。 八成以上受访者会选择贷款买房,旺盛的需求将进一步促进房贷市场的发展,但首付贷的市场动力仍然不足。一线城市购房者更愿意承担高额度的贷款,反映出一些大品牌开发商回归一线城市的愿望比较强烈。

从贷款观念来看,年龄越小,越会尝试更多的贷款额度。有子女的家庭较无子女家庭更愿意节衣缩食,为下一代购置、储备房产的想法很普遍。不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大,20-50%的月供比重是购房者可以接受的。在不同城市,考虑提前还款的比例保持一致,会考虑提前还款的比例占据八成以上,说明中国消费者不愿意“欠债”,也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。


用户画像:年龄越小越尝试更多贷款

各城市参与本次调查的用户在年龄、性别、教育程度、家庭结构基本类似,其中20-39周岁的群体为主,占比75%-80%之间。男性比女性更加关注房子,占比在60.72-66.20%之间。在调查样本的学历上,三线城市初中学历以下最多占22.89%,但一线城市本科学历者占比最大,为33.34%,而大专学历在一二三线城市分别为24.31%、26.05%和23.67%。

年龄越小,越会尝试更多的贷款额度。通过延长贷款期限,年轻人可以获得更多的贷款额度,而又不至于对生活质量产生过大的影响。在还贷期间的生活方式、月供占家庭月收入的比重方面,不同年龄间的差距很小。

已婚有子女的占比超过55%以上,单身也是关注房产的主力军之一,占比在19.14-22.83%之间,三线城市单身受调查的比例要低于一二线城市。有子女的家庭较无子女家庭更愿意节衣缩食,为下一代购置、储备房产的想法很普遍。

针对不同的城市收入、月供、贷款额度等因素的整体水平差异,本次调查不同类型的城市有一定差异,一二三线城市的家庭收入起步年收入分别是7万元、5万元和2万元以内,最高年收入分别是40万、30万和20万以上。

从整体上看,社会收入结构呈现偏向较低水平的纺锤结构,中产群体特征不明显。特别是一线城市,受访者家庭年收入7万元以下占比最高,为21.60%,但年收入在12-15万元的群体占比仅为10.50%,而15万元的群体则逐渐增大。

贷款需求:首付贷动力不足 仅占10%

通过对被调查者及其配偶名下是否有房产,我们将被调查者分为有房族和无房群体。有房者占比高达60%以上,他们在一二三线城市的比例分别是61.91%、69.93%和75.91%,拥有两套房的占比在14.93-21.89%之间,而拥有两套房以上的占比很低,在一线城市仅有4.75%。

 

在问卷中,设置了近期买房打算的题目,目的是为了采集购房者的意愿程度,一年内准备买房的占比最高,在38.41%-41.82%之间,但“没有打算买房”的比例仅次于它,在24.25%-28.48%之间,这说明在今年的金九银十,对中国楼市看法的博弈依然很大,多空对决比较明显。

数据还显示,拥有房产的家庭短期购房欲望不强,没有打算再买房的接近40%,三线城市更为明显,1年以内准备买房的也接近30%。而刚需短期购买欲望则更加强烈,接近8成在三年内有购房计划。由此可见,刚需和改善性需求依然是未来中国楼市的主旋律。

从买房的目的来看,三线城市投资和改善的意愿明显低于一、二线城市。一线城市投资理财的比例占11.03%,而三线城市只有5.93%。但整体上,中国的购房者主要是为了自住,占比在65%以上,其中三线城市高达72.34%。

 

买房子,要不要贷款?怎么贷款?这些都是有诀窍的。虽然中国新一代购房者的啃老族很多,但自己解决全部首付的比例依然是主流,占50%以上,且一二三线城市的偏差值仅有2.35%。首付不够,主要还是靠父母和亲戚朋友,占比在36%左右,最次的选择才是找金融机构贷款,一二三线城市的受访者中,向金融机构贷款的比例分别是10.74%、8.23%和9.30%。从这里看出,购房者在首付时期贷款的比例依然很小。

从另一个维度分析则发现,收入越低,越有可能使用类似“首付贷”的方式,提示该类产品需加强风险控制。

但首付筹完后,其余的房款怎么付?找金融机构贷款是主要的方式,约占八成左右,其中一线城市80.73%、二线城市82.47%、三线城市79.92%。当然,还有一部分有实力者靠自己全款付,大约占比在14.60%-16.27%之间,而向亲戚朋友借钱付全款的也有,一二三线城市的比例大概是3.11%、2.92%和3.80%。

房贷方向:选择公积金款比例高于商贷

 

目前房贷主要有三种形式:商业贷款、公积金贷款和组合贷款,公积金贷款是首选,占比40%以上。一、二线城市组合贷款明显高于三线城市,它们的比例分别是26.79%19.15%12.74%,这主要是源于这些城市公积金制度相对完善,但高企的房价导致公积金贷款不能完全覆盖买房资金需求。在三线城市,公积金贷款和商业贷款平分秋色,分别是43.8843.37%,这两者在一二线城市却拉开了距离,公积金贷款比商业贷款分别高出11.17%6.69%

只要有公积金的人,都比较热衷选择公积金贷款,原因是利率较低,但申请贷款的流程会稍慢一些。而且公积金贷款的政策经常发生变化,一二三线城市受访者十分清楚这种变化的比例,分别13.29%、11.34%和6.10%,知道大概的在53.15%、49.27%和39.56%。但不知道的,则出现了一个明显的趋势,且偏差值高达20.78%,其中一线城市为33.56%、二线城市为39.39%、三线城市为54.34%。

凡买过房子的人都知道,购房者一般选择从置业顾问推荐的银行进行贷款,很少有人主动去选择其他银行。因为,每个开发商会绑定三五家银行专门为购房者在案场提供服务。在这次调查中,不会去比较银行利率的,大概在15.70%-21.19%之间,会稍微比较一下的在42.96-46.89%之间,会仔细研究比较的,一线城市占比最高为37.41%,二三线城市分别是35.64%和35.86%。对于购房者而言,房子的地理位置等因素要远比利率的折扣更具有决定性,鲜有人会因为贷款利率的折扣而放弃选好的房子。调查结果也表明,随着我国利率市场化的推进,老百姓对房贷利率和相关政策的关注度在增强。

调查数据显示,受访者获取房贷信息的城市差异不明显,一、二线城市用户更愿意使用互联网手段获取信息,售楼部人员往往能够对房贷决策起到影响。

贷款策略:一线城市高额度贷款占比34.51%

利息是最敏感的神经,不同的按揭方法,利息不同。选择房“利息低、还款总额少”的,一二三线城市受访者占比均超过七成,尤其是三线城市高达80.31%。一线城市比二三线受访者更愿意选择还贷期限长,它们的比例分别是20.19%、16.25%和14.15%。这和“贷款金额多”这一项的调查趋势相同。总体而言,城市规模越大,个人发展机会越多,越愿意考虑较长的还款期限。

 

关于贷款金额上,一线城市约74%受访者贷款在40万元以上,其中贷款90万元以上的占比34.51%,贷款150万元以上的占11.56%。和一线城市中高额度贷款占比高的趋势不同,二线城市的贷款额度主要集中在中间层。例如:二线城市贷款在20-70万之间的占比71.81%,三线城市占比66.81%。

学历与最大贷款额有较强关联性,学历越高,当前收入与预期收入都较高,从而有能力、有意愿提高贷款额度。

并不是每个房贷者都是房奴,要看你贷款的额度占家庭月收入的比重是多少。一线城市因为工资高,所接受的贷款比例高,贷款占家庭月收入30%-50%的占39.47%。50%-70%的占11.65%。反之,一线城市要不二三线城市的占比要低,如在20%-30%这一档中,一线城市占比31.62%,二三线城市分别是36.05%和34.87%;在10%-20%档中,一线城市占比10.92%,二三线城市分别是13.56%和15.67%。一二线城市也有一个共同的特征,即在10%档和70%-90%档中,受访者的占比分别在5%和1.51%左右。

不同城市能接受的月供与家庭月收入比重差异不大,20-50%的月供比重是购房者可以接受的。按目前房贷平均水平(三线城市35万,二线城市50万,一线城市80万)来看,能够接受这一贷款额度的人群仅占20%左右,从侧面印证了我国各城市房价收入比普遍偏高,同时老百姓对楼市的信心不足。

不过,衡量一个家庭的收入与贷款额度的主要指标是看房贷比,一线城市贷款收入比在4-7.5倍之间,二线城市贷款收入比在2.5-6倍之间,三线城市贷款收入比在2-4.5倍之间。

调查报告显示,在不同城市,考虑提前还款的比例保持一致,会考虑提前还款的比例占据八成以上,说明中国消费者不愿意“欠债”,也表明市场缺乏更有效的稳定投资渠道。

要还贷了,是不是的节衣缩食了?从这次调查看,中国房贷还是十分安全的,一二三线城市每月按时还款的比例都在68%以上,分别为71.92%、71.17%和68.12%。不过,勒紧裤带过日子的比例也比较大,大概在26.53%-30.94%之间,还有一些不把房贷当一回事儿的,背负贷款、钱照花不误的在0.94%-1.55%。数据显示,三线城市的购房者提前还款的意愿更强烈,一线城市的购房者相较于其他区域,更注重房贷对生活品质的影响。

同时,教育程度越高,越会将贷款总额控制在适度范围,保障家庭的生活品质。

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