贷款 贷款攻略 贷款额度 银行房贷四季度惜贷隐现:额度整体不及往年
银行房贷四季度惜贷隐现:额度整体不及往年

 以往到了10月份,有贷款购房需求的人往往会遇到两个并行现象。一来,楼市进入“金九银十”,房企推盘逐步进入高峰阶段;二来,有些银行进入第四季度,信贷额度就不够宽裕了,对于利润较薄的房贷的青睐程度随之下降。正所谓“贷款放年头,存款冲年尾”。今年的情况又是怎样的呢?

从房企推盘情况来看,中原地产监测的9月末22个城市重点项目的推售套数环比增加104%,达到年内的第三高位。中原地产首席分析师张大伟在接受《第一财经日报》采访时表示,房企目前的推盘已为后市提供了充足货源,同时各地市场认购情况也表现良好,22个城市最近整体认购率达到61%。他预计,“银十”市场表现有望超过9月。

不过,银行并未随之火热起来,贷款政策仍然“冷静”。本报记者从一家股份制银行上海分行零售业务部门人士处获悉,从首套房贷打折情况来看,该行此前提供的85、86折优惠已经悄然从严,一般情况下最低折扣升至9折。

对“豪宅”房贷趋于谨慎

“到了最后一个季度,会有部分银行出于额度或利润考虑,收缩房贷折扣力度,北京也有类似的情况。”张大伟在接受采访时称。在他看来,一线城市房地产价格近几个月来连续走高,银行出于风控考量,也会谨慎一些。

从搜房网统计的上海地区数据来看,首套房贷最低折扣仍以基准利率打9折为主流,工行、民生此前提供低于9折的折扣幅度已经缩小,目前也实行最低9折。

尽管有个别银行调整了贷款定价,但整体来看,较之往年,今年年尾的信贷额度并不紧张。“2012年、2013年的时候,年尾我们支行基本上不放房贷了,有顾客申请,也会压到下一年头上再说,今年我们还是做的,额度都是有的。”

本报记者近期走访上海多家银行支行发现,大行中,诸如农行、建行仍表示,虽然一般情况下首套房贷利率给予9折,但如果贷款人个人征信纪录良好,且纯商业贷款额度达到200万以上,支行仍然可以为客户尝试申请86折~88折的折扣。

从整体政策环境来看,2015年房地产市场政策在2014年逐步宽松的基础上仍在进一步给予支持。9月30日,央行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%,同日,公积金异地使用政策也发布,同时要求部分城市提高公积金额度。

这一政策是本着“分类指导,因地施策”的原则制定的,主要激活改善的是三四线城市的需求,北、上、广、深这些房价上升的城市仍在“限购”之中,首套房贷首付比例仍是雷打不动的三成。不过,对于贷款利率定价相对较高的二套房贷,银行政策却出现了一些同向变动迹象,据搜房网最新统计,有少数银行已经调低了限购城市的二套房首付比例,有银行从原来的七成调至了六成。

对银行来说,对于房贷,除了有政策面、额度、定价等考虑因素外,还有风险控制。据张大伟观察,一些银行开始关注一线城市高端商品房的贷款风险,态度趋于谨慎。他表示,近几个月,北京、上海出现新建商品房“豪宅化”(单套总价高于1000万或单价高于10万/平方米)趋势,且成交量创下了历史纪录。本报记者从前述股份制银行零售业务部门人士处也获得相似观点佐证。

“托底盖帽”政策面

从政策面看,双向调控、托底盖帽的做法仍较明显。一方面,是为最基本住房保障“托底”,并“盖帽”抑制过度投机导致的房价过快上涨。此外,张大伟称,也是避免一二线城市房价上涨失控,避免三四线城市楼市跌入深渊。

近日25%的首套房首付新策,就撇开了一线限购城市。“托底盖帽”意向明显。

从国家统计局最新统计到8月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看,整体市场的供需不均衡、价格涨跌不均衡仍在持续。以新建商品住宅数据为例,与去年8月份相比,70个城市中价格下降的有61个,丹东、湛江下跌幅度已达8.7%;上涨的城市有9个,依次为深圳、上海、北京、广州、南京、杭州、武汉、宁波、厦门,其中深圳涨幅为31.8%。同期二手住宅价格变动情况与之相似。

盘点2014年以来的五轮牵动楼市的政策变动,依次为:第一轮,部分地区逐渐松绑限购;第二轮,2014年“9·30”央行的限购政策调整及降息;第三轮,各地发布的购房补贴及央行的再次降准;第四轮,2015年“3·30”前后开始鼓励自住及改善需求的政策(主要在公积金政策);第五轮,2015年8月前后,松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑等。

政策陆续出台推动市场销售加快,市场主体心态也在发生微妙变化。日前上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦在接受采访时称,在当前市场环境较好的情况下,开发商抓紧时间去库存的心情比较迫切,改善型项目弹性更大,开发商担心一旦风向转变将面临困境。

中原监测的40个城市数据显示,9月新建住宅成交面积较8月同期微升2%,其中三四线城市表现最好,较8月同期上升8%。

然而,从银行放房贷的思路来看,本报记者从多家银行采访获悉,恰恰是出于风控考量,目前为止银行仍然更为支持一线限购城市的贷款,对于三四线城市要求严格。

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