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公积金异地贷款政策利好 三四线城市房价上涨

公积金异地贷款提速

  降低首付款比例、放宽贷款条件、扩大提取范围……多地密集出台的住房公积金贷款利好政策,正在推动楼市进一步去库存化。尤其是近日住建部明确公积金异地个人住房贷款办理流程,在业界看来,对于库存压力高居不下的三四线城市而言,这无疑是一个重大利好。

异地互贷终见曙光

  因孩子在外省上大学,且当地房价较高,在西宁市住房公积金管理中心缴纳公积金的职工李先生一直想用公积金贷款在外省买房,减轻还款负担。正在全国渐次推进的公积金异地贷款政策对类似李先生这样的购房者来说,是一个福音。

  去年10月9日,住建部、财政部、央行[微博]三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地放松公积金贷款条件,今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,并首次明确提出公积金将实现异地互认。

  随后,多个城市提出推进异地互贷政策。今年2月,武汉、长沙、南昌、合肥的四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》约定,四市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续;职工在就业地缴存公积金,在户籍地购买自住住房的,可向户籍地公积金中心申请公积金个人住房贷款。异地购房贷款执行贷款地住房公积金贷款政策规定;职工及配偶未使用住房公积金贷款的,异地购房可提取公积金用于购买户籍地首套自住住房或偿还商业住房贷款。此外,湖南、湖北、甘肃、山东表示将省内推行异地互贷。

  李先生所在的青海省西宁市公积金异地贷款范围更加宽泛,依据今年9月新出台的公积金贷款政策,只要是在西宁市住房公积金管理中心缴纳公积金的职工,以西宁地区的自有住房做抵押,即可申请公积金贷款在全国实现异地购房。

  公积金异地贷款政策的尺度有望进一步加大。近日,住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,被媒体认为是公积金异地贷款政策的细则落地。

  该通知明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程,指出缴存城市公积金中心(含分中心)负责审核职工缴存和已贷款情况,向贷款城市公积金中心出具书面证明,并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险。贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对,掌握提取、还款、变更和逾期情况。此外,住建部还称将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。

  业内人士指出,相比放宽贷款条件、调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费等公积金新政,此前政策中虽然推出“异地互贷”,但落实仍有难度,因此,此次通知将再次加速“异地互贷”的推进。

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使用局限致冷热不均

  在公积金“异地互贷”提速的背后,是我国长期存在因地区差异而产生的公积金使用冷热不均的事实。

  今年6月公布的《全国住房公积金2014年年度报告》,让百姓第一次看清了公积金的家底。这份报告显示,全国32个地区,公积金贷款发放率高于80%的只有8个,贷款发放率低于50%的有5个,个别地区更是低至30%左右。

  据一名资深房地产业分析师介绍,在一线城市中,只有北京的公积金储备较为充裕。上海房价一直较高,公积金使用率长期高位运行。而广州也受困于公积金吃紧,其贷款额度已连续多月被“秒杀”,正尝试通过“公转商”等形式缓解贷款难。

  不仅是上海、广州,东部多市都遭遇了公积金贷款“额度荒”。因资金运行压力加大、公积金贷款出现放款轮候,杭州市从4月开始办理“公转商”,上半年受理住房公积金贷款57.89亿元,其中贴息贷款已占六成以上。在南京,截至8月,公积金贷款待放量达20多亿元,占全年放款额度约1/10,据此估算约有5000户申请者需要而没得到贷款。

  与上述情形相反,哈尔滨、贵阳、荆州等城市的公积金贷款则显得很从容。

  9月中旬,哈尔滨持续放宽提取条件,规定“对连续足额缴存住房公积金满3个月的,允许职工提取公积金用于支付房租”,同时拓宽公积金提取范围,规定“夫妻双方的父母患重病可提取公积金进行治疗”。

  贵阳市也放宽了住房公积金提取范围,并将首次使用公积金贷款购买普通自住住房的最低首付比例降至20%;最高贷款额度由45万元调整为50万元;而且再次申请公积金委托贷款购买普通自住房的也按首套住房公积金贷款办理。

  荆州则实行了“提额度、降比例、通借通还”三项举措。不仅将城区住房公积金贷款最高总额由40万元提高至45万元,规定缴存职工家庭使用住房公积金购买首套住房,首付比例最低为20%,同时允许职工直系亲属间购房实行住房公积金互取、互贷、互还。

  甘肃省的多个城市也推出了多项住房公积金“新政”。从今年三季度开始,兰州、庆阳等城市推出二套房贷款执行住房公积金贷款基准利率政策;张掖、武威、定西等7个城市实行缴存职工直系亲属购房互贷政策;酒泉、临夏、陇南等8个市州放宽缴存职工直系亲属购房互提政策。

  业内人士认为,上述这些城市多是公积金相对充裕的城市,甚至有的城市出现了公积金沉淀。

  有观点认为,出现公积金沉淀的原因多为工作调动。例如原先在A城市工作,缴存了不少公积金,调动到B城市后,如想在B城市买房,则无法使用A城市的公积金贷款。

  事实上,沉淀的不仅是工作调动者的公积金,还有一种情况就是,由于一线城市房价居高不下,一些被高房价挤出的刚性需求及改善型需求只能在房价便宜的周边小城市购房,而公积金贷款的封闭管理使其不能动用这部分资金。

  在某事业单位工作的北京市民卢女士算了一笔账:若要享受公积金“二套首付两成”的优惠政策,购房需全部使用公积金贷款。当前北京二套房公积金贷款的最高额度只有80万元,所以购买房子总价不能高于100万元。但北京市范围内几乎找不到总价100万元以内的商品房。

  据统计,2014年国内16个房价过万的城市,公积金贷款最高额度从70万元到120万元不等,购房者单靠公积金贷款很少能覆盖全部房价。

  在公积金充裕的三四线城市,最大的制约则是需求不足。在公积金使用仍局限于缴存地的情况下,只有在当地缴纳公积金的职工才能享受公积金新政优惠,而当地的购房需求基本趋于饱和,若异地互贷仍不放开,则将制约在外地工作的人员回三四线城市买房。

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房价洼地即将补涨

  一线城市房价高,公积金贷款撑不起房款;二线城市需求旺盛,但公积金额度偏紧;三四线城市公积金额度充足,购房需求却有限。当前现状反映出各地公积金储备和楼市库存的巨大差异。一方面在全国范围内公积金仍存在巨额沉淀,另一方面楼市库存量仍然高居不下。

  据国家统计局最新发布的数据,8月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月以来首次转正。其中,一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨,且涨幅相对较大,二线城市同比“涨跌互现”,三线城市房价同比仍然全部下降。从库存压力分析,住宅去库存压力主要集中在三线、四线城市,去库存周期超过四年。

  公积金异地互贷提速则有望让三四线楼市火起来。

  按照住建部发布的《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,负责异地贷款发放并承担贷款风险的是贷款城市公积金中心及受委托银行。举个例子,假设南京市民李先生在南京缴存公积金,但因南京公积金资金池吃紧,在南京买房申请公积金困难,于是他决定在周边公积金额度充足的小城市买房,就能顺利办理公积金贷款。

  今年“3·30”楼市新政以来,在陆续出台的多项放宽住房公积金提取和贷款条件的政策推动下,一些三四线楼市已经出现了升温现象。统计显示,今年前7个月,甘肃省提取和发放住房公积金个人住房贷款的额度,较去年同期分别增长38.38%和42.76%。此外,今年前7个月,甘肃省完成商品房销售面积643.11万平方米,同比增长8.64%。

  不过,饱受公众诟病的公积金使用效率低、提取难等老问题很可能也会制约异地贷款政策实施的步伐。

  在海口工作的中直机关工作人员刘青海(化名)已是第三次来到海南省住房公积金管理局,除了准备身份证、户口本、单位内部的表格、银行流水证明,还需回到户籍所在地开具“单身证明”,并且动手填写、裁剪、粘贴各种表格,耗时最少需要两至三周,而且审批还需要等待半个月以上。

  “每次排队都要1个小时左右,不仅累心,甚至还要做手工剪贴各种单据,为了一两万元的公积金,真的不值。”刘青海说。

  以早已落地的“公积金支付房租”政策为例,数据显示,百姓租房使用公积金所占比例仅为1%,“程序复杂”成为挡在万千租房者面前的一道现实难题。

  每逢周末,在北京一家地产公司工作的成龙都会早早起床和租房中介四处看房。“自己有一笔可观的公积金无法使用,尝试过很多次,但是由于开发票的税金很高,加上房主大多不希望做税务登记,因此在实际办理中非常困难。”成龙说。

  丁丁租房经理张武介绍说,租房提取公积金需要提供地税发票,首先需要房主和租客前往当地地税局开具地税发票,当很多租客了解到5%的税款和开票的流程后就选择放弃了。

  再看公积金异地贷款新政,缴存城市公积金中心负责审核职工缴存和已贷款情况,而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作。这意味着,贷款人要与两个城市的公积金中心打交道,从咨询到交审核材料,再到开证明、办贷款,原先在一个城市贷款的“跑腿量”如今至少要翻倍。若两个城市之间衔接不畅,异地贷款恐将难上加难。

  南京房地产建设促进会秘书长张辉等业内人士认为,公积金异地互贷有利于为工作流动和异地置业、回乡置业的人群提供贷款支持,刺激和挖掘需求。但异地互贷需要建立全国性的职工公积金转移平台,以方便各地缴存期限接续、互认,方便职工转移和异地贷款,仅靠地方之间协调的异地互认无法摆脱各自为政的现状。

  “要从长远维护公积金的健康发展,还需从国家层面上进行顶层设计推动统筹协调。”清华大学教授刘洪玉认为,各地公积金从管理到使用都有巨大差异,要从整体上提高公积金使用效率、增强其对抗风险能力,从长远来看应当进一步推动公积金的统一管理和跨地区使用。

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