贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 2015金九银十 人民币贬值会让房价大跌吗?
2015金九银十 人民币贬值会让房价大跌吗?

  今年的金九银十是在中国经济站在十字路口、人民币贬值、央行降息降准的背景下。因此,今年的九十月楼市注定不同以往,开发商、购房者、银行都将以全新的姿态面对金九银十。

  当中国经济站在了十字路口,人民币必然受到影响。因为2014年以来,人民币名义有效汇率和实际有效汇率分别升值10.28%和9.54%,从保持人民币有效汇率相对平稳角度看,人民币兑美元汇率也有一定的贬值要求。所以,央行8月11日改革人民币汇率中间价形成机制,让汇率更大程度地由市场决定的政策。根据新政策,每日开盘前,中国外汇交易中心会向所有银行间外汇市场做市商询价,之后,去掉最高和最低报价,将剩余做市商报价加权平均,就能得到当日人民币兑美元汇率中间价。

  8月11日,人民币兑美元中间价为6.2298元,与8月10日中间价出现了接近2%的贬值,创2013年4月25日来新低。当前,中国采取的是有管理的浮动汇率制度,央行已经退出了常态式的干预,但央行规定现在每天波动幅度还是在2%以内。世界经济论坛上,李克强说:“人民币不存在持续贬值的基础,中国经济运行在合理区间,我们有比较充足的外汇储备,而且货物贸易的顺差还在增加,这都表明人民币汇率能够在合理、均衡的水平上保持基本稳定。”这也暗示,人民币国际化以及资本账户开放,在当前情况下会适度放缓,但长期推进的方向不变。

  7月份,M2增长13.3%,但市场对流动资金的渴求似乎仍未被满足。因此,央行自2015年8月26日起,将一年期贷款基准利率降低25个基点,至4.6%。这是中国自去年11月以来第五次降息。一年期存款利率降低25个基点,至1.75%,并表示,9月6日起将大型银行的存款准备金率降低50个基点,至18%,这实际上相当于向如今不愿放贷的银行业注入流动性。认为,18%的存款准备金率只是回到了2010年11、12月的水平,未来下调空间很大。

  在央行频繁释放流动性的背景下,银行对房贷的放款速度短期内并没有大幅变化,仍以一个月左右居多。但一个月左右的速度比之去年前年,已经是非常快的了。北京地区,放款速度比较快的有北京银行,一手房的话十几天可以放款。速度比较慢的有汇丰银行,审批需要10个工作日,办理抵押需要9个工作日,之后还要等5至7个工作日,大致需要一个半月到2个月,华夏银行也是这个速度。邮储银行则代表大部分银行,放款速度在一个月左右。邮储银行是两周审批,两周办抵押。不同银行审批时间与办抵押时间是不同的。如花旗银行是5到7个工作日审批,过户之后15到20个工作日放款。

  中国官方外汇储备今年7月从一年前3.99万亿美元的峰值降至3.65万亿美元,到今年8月底,又比7月底减少2.6%,至3.557万亿美元。现在,中国经济正经历一轮持续性通缩,迫切需要政府更为宽松的货币政策。因为外汇储备直接影响外汇占款与M2,我国房价的涨幅与外汇储备的涨幅呈正相关。所以外汇储备下降对房地产市场不是个好消息。

  在市场经济下,国内市场上资金的自由流动、国际市场上稳定的汇率以及执政者对国内利率的掌控,三者不可兼得。多年来,央行通过积累越来越多的美元外汇储备吸收了流入中国的资金。而资本总是会追求最高的回报,这有利于维持利率或汇率的平衡。因此,大规模资本流入掩盖了上述三者不可兼得的困局。当资本流出加剧,汇率与利率就不容易稳定。从历史上看,我国房价飙升的时期与外汇储备飞涨的时期基本吻合,而当外汇储备出现负增长,房价增速也明显放缓。分析认为,短期来看,现在资本流出趋势明显、人民币汇率不稳、央行外汇储备降低,都会房价有负面影响。但长期看,汇率和外汇储备将趋于稳定,房价大跌是不太可能出现的。

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