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公积金购二套房政策被指有巨大“漏洞”

8月26日起,央行再次降息降准,引发购房群体狂欢。而随后几天公布的住房公积金购买二套房首付比例降至20%,却反应平平。且有业内人士指出,公积金购买住房和普通住房是两个概念,政策条文有“漏洞”。

公积金购二套房政策被指有巨大“漏洞”

公积金

购二套房政策被指有“漏洞”

8月31日,赶在楼市“金九”旺季前夕,一条关于住房公积金政策调整的消息,火速在手机上“刷屏”。

该政策是由住建部、财政部、中国人民银行联合发布的,主要内容是,首套房已还清贷款,再次申请住房公积金贷款购买二套住房的,最低首付款比例由30%降至20%。

在众多购房者“欢欣鼓舞”的同时,记者注意到,该政策条文针对的是“住房”,而住房有两类,即普通住宅和非普通住宅。

比如,自2012年7月9日起,郑州市执行新的普通住房标准,新标准明确,普通住房应同时满足以下条件,即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积为144平方米以下、单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格(郑东新区单独计算)的1.4倍。

如此推断,便有业内人士称其为“政策漏洞”:用公积金首次购买非普通住宅首付比例咋定?如果用公积金买别墅的话,二套的首付比例可以比首套的首付比例低?

解读:

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此点评道,即不再要求所购房子为普通自住房,哪怕是买别墅也支持。

记者查询得知,今年3月30日发布的楼市新政中,住房公积金政策调整对象就明确为普通自住房,在2015年3月之前执行的政策中,住房公积金针对二套房贷款对象也是“第二套改善型普通自住房的缴存职工”。

对此,杨红旭的理解是,信号意义大于实际意义。

“连环”政策

是否会透支郑州市场需求?

截至昨日,记者获悉,国内已有个别省市开始执行新政,河南省省直机关住房资金管理中心也发出通知,且已开始接受贷款业务申请。

郑州何时据此调整政策,目前尚不明朗。昨日,记者联系公积金热线客服,其称,还没有接到上级通知,以郑州住房公积金管理中心官网通知为准。

新政策对市场需求的刺激如何?

郑州住房公积金管理中心内部人士分析称,这次公积金政策调整,实际作用并不大。以郑州为例,目前最高贷款额度为60万元,以郑州现在的房价水平,一套90平方米的房子,至少需要80多万元,即便按照二套房20%的首付比例标准,余款也超出了最高限额,更何况极少有人能够贷满60万元。

影响:

近日,记者对一、二手房市场进行走访发现,从郑州市场新盘的推盘数量和节奏看,并未出现积极响应的场面。花园北路沿线附近一新盘于8月下旬首次开盘,500多套房源当日去化过半,而公积金新政发布后,客户咨询和到访量并未随之上升。

在郑州二手房市场西南片区,航海路沿线附近,多名二手房中介人员向记者反馈称,改善型需求群体追求大户型,二手房市场客户群体并不多,近日连续发布的新政策,也没有刺激到更多的人来买二手房,咨询者比较多。在郑州市房管局东区办事大厅,排队过户的爆棚场面不再出现,一位换房过户的改善型需求者刘先生说,改善型住房消费的驱动力在于资金实力,而不是简单的政策驱动。

某房产网总经理对郑州市场的需求动力持乐观态度。他认为,此次“双降”和“公积金”“连环”政策会刺激住房消费,尤其是改善型需求消费,但不会透支市场需求。

未来可能再引

新一轮楼市政策出台

从2014年“9·30”新政到今年“3·30”新政,几个月的时间,是楼市政策发布最密集的时期。不论是房贷政策(房贷利率和首付成数),还是税收政策,均达到了2008年至2009年期间的“宽松”水平。

郑州地产界营销人士陈先生是亲历者。他总结说,新常态经济形势下,今年是楼市拐点,以郑州为例,去年旺季一个月能开盘将近30个,而今年旺季,开盘量几乎少了一半。住房需求群体已经逐渐向改善型方向转移了,所以,现在的政策开始重点围绕这个群体做文章。

就郑州而言,记者查阅郑州4~7月的新建商品住宅成交量得知,月成交量分别为8263套、8836套、8349套、9846套,呈逐渐上升态势,各月同比增长情况分别为31.95%、37.31%、35.58%、51.75%。虽然郑州8月份的楼市成交数据还没有公布,但是从社会研究机构对部分项目的粗略统计来看,8月,郑州在售楼盘所推房源中,100平方米以上的房源数量明显增多。

不过,陈先生预计,如果“金九银十”楼市成交平平的话,那么,很有可能还有新政策出台。

他的这个预感和部分业内人士不谋而合。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,进入下半年后,楼市回暖的势头在明显减弱,资金面有趋紧预期,如银行房贷额度紧张,首套房贷利率优惠开始减少,再加上近期人民币贬值叠加资本外流预期,资金面紧张对楼市的影响开始显现,市场对“金九银十”的预期也变得谨慎起来。

解读:

河南财经政法大学教授刘社认为,从稳定市场预期、促进楼市回升的角度看,继续激励楼市,刺激需求释放是题中之意。

近日,记者从河南省住建厅了解到,今年6月到8月,濮阳市曾出台政策,组织住房困难群众实施团购,并支持改善型住房需求参与团购,市政府予以补贴、免除交易服务费等。该举措在全省商品房去库存工作会议上得到普遍认可。

中原地产首席分析师张大伟将此次“连环”政策之举,看成了2014年来的第四轮房地产刺激政策的升级版。他认为,2015年,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,在多个环节进一步放开,地方政府还将非常直接地出台税费减免购房补贴等多种救市政策。


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