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公积金二套房按揭降低首付利好作用有限

8月31日,住建部、财政部与央行发布通知:拥有1套住房并已结清购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,公积金最低首付款比例降至20%。调整后的公积金贷款购房首付款比例自2015年9月1日起开始执行。

毫无疑问,允许公积金二套房按揭首付从三成降到两成,是为了促进中国楼市活跃,从而促进中国经济活跃。

根据国家统计局刚刚公布的8月份中国官方制造业采购经理指数PMI为49.7%,比上月回落0.3个百分点,已降至临界点下方,是3年来的新低;中国8月财新制造业PMI终值录得47.3,也创2009年3月以来最低。与此同时, 8月官方中国非制造业商务活动指数为53.4%,比上月回落0.5个百分点。中国大规模经济刺激措施已经逐步展开,货币政策宽松部署也一一落实,原来预计今年下半年经济逐渐上行,但下半年已过去两个月,中国经济下行压力依然沉重,为此需要活跃中国的楼市,房地产业影响下的上下游产业大概可以拉动中国经济的四分之一左右。

中国房地产业在整体经济下行的情况下,却有着上升的势头。根据中国指数研究院公布的8月百城新建住宅均价16个月来首现同比和环比双涨,为近9个月来首次。不过如果仔细看清这个数据,里面还是有讲究的。8月全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.95%,涨幅较上月扩大0.41个百分点;同比在经历连续10个月下跌后,于8月止跌,上涨0.15%。整体上涨幅度很小。如果分城市看,环比上涨城市个数增5个至51个,49个城市环比下跌。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价环比上涨1.95%,涨幅较上月扩大0.80个百分点;同比上涨3.83%,涨幅较上月扩大2.53个百分点。也就是说,刨去北上广深四大城市,其他城市不是还在下跌,就是涨幅很小。

除了北上广深及一些一线城市楼市还有上升的空间,我国人口拐点和城市化进程的完成越来越临近,大多数城市的楼市都是去库存的问题,前一段时期的降准降息等动静大的调控政策都没有改变大多数城市供大于求的市场局面,区区公积金按揭首付降低一成,恐怕对这些城市的楼市不会有多少影响。

当然,北上广深及一些一线城市的楼市代表了中国的楼市。这些城市的楼市起来了,可以说中国的楼市也起来了。可惜公积金按揭首付下降一成对北上广深的楼市似乎更不能起到影响。

上海一套90平方米的商品房现在大概要300万元,两成公积金按揭是60万元,现在上海公积金借贷上限是120万元,谁愿意少借公积金,而多借商业贷款?商业贷款的利率要高于公积金许多。北京的情况与上海差不多。广州房价略低,同等面积的商品房大概在170万元左右,其公积金借贷最高限额是90万元,购房者也不会只借公积金34万元而去多借商业贷款的。同样的道理在深圳也是一样,对其他一线城市其实也是一样的。

当然北上广深及一些一线城市上升的空间是有的,但是这些城市的楼市都有价格虚高的问题存在,这些城市的楼价与城市职工的收入比例已经高得不成样子了。所以,小一点来说,降低公积金按揭首付比例对中国楼市几无影响;大一点来说,以活跃楼市进一步抬高北上广深及一线城市的楼价为代价,阻抑中国经济下行是得不偿失的。

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