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精打细算 提前还房贷真的合适吗?

有些购房者手头资金多了,为了少付点利息,会考虑提前还房贷。不过,银行方面,因为提前还款可能会打乱其贷款配比和放贷计划,目前通行的方式,一般都得还贷满一年以上才会受理这种申请。那么,是不是所有的提前还贷都合算呢?

不妨以实际例子来计算一下(购房者可以自行使用提前还贷计算器计算)。比如2014年6月贷款50万、分20年等额本息还清,当时基准利率还是6.55%,月均还款额为3742.6元,共需要支付利息398223.63元。

假设2015年8月要提前还10万元,如果每月还款额度基本不变、缩短还款期限的话,那么还款期限可以从原来的2034年5月提前到2027年12月,而新的月还款额为3748.33元,总共可以节省利息183583.98元。如果还款期限不变,减少月还款额的话,新的月份还款额为2942.54元,总共可以节省利息77070.89元。从省利息的角度,如果要提前还款的话,选择月供基本不变、缩短还款时间是更好的。

另外,购房者其实都清楚,如果要提前还款,在还款初期还是最划算的,因为还款利息的支出一般都产生在还款初期,而到了后期其实已偿还了大部分利息,提前还贷并不划算。还是以上面的贷款50万、分20年等额本息、执行6.55%的商贷利率为例,如果2008年9月就开始还款,当时5年期以上的基准利率是7.74%,2015年8月提前还10万。月供基本不变、缩短还款期限的话,最后还款期限从2028年8月变为2023年12月,可以节省利息105551.23元;如果还款期限不变的话,月供从原来的3742.6元降为2757.04元,节省利息支出50990.25元。

跟上面第二年就提前还款的相比,无论是缩短还款期限还是减少月供,两种方式所能节省的利息都不在一个档次内。所以还款初期提前还比较划算,越是到后期,提前还的意义就越小了。此外,如果贷款者执行的是上浮的利率,如果有能力的话,一次还清贷款也相对比较划算。

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