贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 中国楼市泡沫正被挤压 房价收入比回落
中国楼市泡沫正被挤压 房价收入比回落

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

近期,关于房地产市场回暖之声不断。的确,从数据上看,今年上半年,全国商品房成交面积同比增长3.9%,这是自2014年初开始连跌一年多之后,首次转为上涨。今年上半年,全国商品房成交均价同比增长5.9%,创2014年以来的新高。一线城市房价涨幅尤其明显。从这些数据上来看,房地产市场似乎已经结束下行了。

不过,中国房地产报根据上半年22个重要省(市、自治区)及27个大中城市的商品房销售价格及人均可支配收入测算后发现,从全国重要省市上半年房价收入比排行来看,虽然全国房价收入比为7.16,处于6~7的合理区间,但不同地区房价收入比走势却有了明显分化。

榜单显示,上海、北京、深圳等一线城市上半年房价收入比继续走高,其中上海房价收入比高达19.09,北京18.42,深圳根据测算更高,19.9以上;二线城市中,福州、厦门、温州、太原、天津上半年房价收入比均超过10。

不过,部分城市如长沙、常州、无锡、泉州、宁波、杭州等受楼市下行影响,房价跌幅较大,房价收入比也在持续走低。反映出这些地区楼市下行的压力依旧未减。

深圳、上海、北京购百平方米房需近20年收入

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。不过一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。

而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松专门做了房价收入比的测算,用100平方米住房的总价和户均可支配收入相比。1998年至2014年中国房价收入比的均值是8.9倍,最高是1998年10.8倍,最低是2014年的7.2倍。

中国房地产报记者同样根据100平方米住房总价除以家庭年均可支配收入计算得出,2015年上半年全国商品住宅房价收入比为7.16,相比2014年7.2倍的房价收入比稍有回落。这主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄,同时收入增幅远大于房价增幅的影响。

不过,这并不意味着我国各大城市的房价收入比均是合理的。目前,一线城市房价收入比显然仍在走高,且泡沫膨胀得越发严重。

在已公布上半年人均可支配收入的27个省(市)中,上海市的城镇居民人均可支配收入最高,达到了26664元;北京市排第二,为26171元;浙江省位列第三,为22640元,这三地也是目前全国仅有的城镇居民人均可支配收入突破2万元大关的省(市)。

在高房价面前,一线城市的所谓高收入显得底气不足。

在中国房地产报统计的全国27个大中城市房价收入比中,深圳以19.9的房价收入比高居首位。这也意味着在深圳,如果购买一套100平方米的普通商品住房,一个家庭要不吃不喝、攒下20年才能攒够钱。

房价收入比排在深圳之后依次是上海、北京、福州、厦门、温州、太原、天津,这几个城市的房价收入比均超过了10。

其中,福州的房价收入比上涨很快,今年上半年这一数值为12.93,且排名已超过厦门。自去年以来,福州不断出台房地产利好政策,促进房地产市场的回暖。

温州等“泡沫”城市房价收入比已大幅回落

房价收入比通常是国际通行的考量一个国家或地区是否存在房地产泡沫的重要数据。

在人口和资金持续流入的一线城市,以及二线核心城市,市场仍有源源不断的刚需支撑,这些城市的房价收入比仍然高企不下,同样,这也意味着这些城市的楼市泡沫正在不断膨胀。但在人口持续流出,且严重供过于求的三四线城市,楼市则持续萎靡。

实际上,这几年来,中国部分城市的房地产泡沫已在被积压,这也反映在房价收入比当中。

如曾经投机水分过高、房价大起大落的温州市,2000年其房价收入比为5.87,到2009年这一数值飙升至17。2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响,温州的房价又一路重挫。2015年上半年温州房价收入比回落到12.62。虽然这一数值仍然远高合理区间范围,但是已经处于下降的通道中。

在浙江省诸城市中,温州、杭州、宁波房价收入比均有所改善。其中,杭州城镇居民上半年人均可支配收入高达26811元,超过北京、上海城镇居民人均可支配收入,但在上半年23个大中城市房价收入比排名中,却排在第9位。

在江苏省,除南京市场自今年3月以来商品房价格连续4个月上涨外,其余城市如无锡、常州、苏州、南通等地房地产市场表现均不好,商品房库存量大,供大于求。

与温州等此前存在房价“泡沫”的城市情况相似,一直被高库存困扰的长沙也出现了房价比的回落。今年上半年,长沙的房价收入比为5.81。从1月的6370元/平方米到6月的6364元/平方米,长沙房价呈下滑趋势。今年6月长沙商品房新房均价与2012年6月长沙新房均价相同。

而在统计的22个省(市、自治区)上半年房价收入比排行榜中,海南省以12.93的房价收入比成为仅次于上海、北京之后房价收入比最高省份。海南省之所以成为“房奴”最苦的省份,与省内三亚、海口等城市外埠购房投资比例高、房价存在“泡沫”息息相关。

在邓郁松看来,房价收入比一旦超过多年均值,一定意味着支付能力超过了正常的收入所能支撑的水平,“这就是泡沫”。

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