贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 十年楼市遭罕见一幕 仅少数城市逃过一劫
十年楼市遭罕见一幕 仅少数城市逃过一劫

到目前,中国政府这一轮拯救楼市的行动,已经持续了整整一年。从去年3月零星的、犹抱琵琶半遮面的地方政府行为,逐步升级为全面的、中央部委直接出面的行为。那么,2015年,乃至更长一段时间,中国房地产市场将如何演变呢?

中国房地产长达10年的熊市已经开始,绝大多数城市的房价将跑输真实通胀(真实通胀的定义是:广义货币M2增速减去GDP增速)。

但必须指出,熊市里也有牛股,甚至非常厉害的板块。北上深广的楼市,就是熊市里的“牛板块”,而且潜力还颇大。在这10年里,决定一个城市楼市前景的,是人口增量、资金增量。

之所以判断10年熊市已经开始,理由如下:

第一,中国城镇化目前遭遇了最大的瓶颈,这就是如何提高农民工的收入问题

2014年初,根据当时官方公布的数据,有人算过一笔账:

2013年末中国大陆总人口为13.6亿人,城镇常住人口7.31亿人,城镇化率达到了53.7%。数据同时显示,2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人,其中流动人口为2.45亿人。以中国的国情,75%大概是我们能达到城镇化率的上限。表面上看,我们仍然有21.3%的空间,按照目前的增长速度,还能享受这个增长蛋糕20年。

事实恐怕并非如此。中国人户分离的“市民”大概2.89亿,这些人大部分是进城务工的农民。如果仔细研究者一个个农民工个体,就会发现,他们要么是夫妻一起进城打工,要么是夫妻一方进城,还有的是单身汉进城。不管怎么说,他们的家庭中将近一半成员留在了农村。

如果农民工收入足够高,能够获得城市户口,他们肯定会像白领一样,将老婆孩子甚至父母接入城市生活,成为市民。这样,他们还能再为城市带来大约2.89亿的人口。(7.31+2.89)÷13.6≈75%。也就是说,只要经济条件和户籍管理制度允许,中国城镇化率马上就可以变成70%以上,也就是接近达到城镇化的极限。

所以,如果国家不能真正提高普通人的收入,让他们收入增长跑赢CPI、房价、医疗教育等服务的价格,那么城镇化的蛋糕就不可能继续做大。而事实上,现在农村里只剩下老弱、妇孺,青年劳动力基本上都出来打工了。在过去这些年里,政府为了保增长,常常使用泡沫来解决问题。其结果是,农民工距离在城市里置业安家越来越遥远。

第二:过去10多年中国所有的城市都疯狂扩张,各地规划了大量新区、开发区,加上民间如火如荼的抢建风,房子的确是大大过剩了

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”的课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿”。

34亿人,仅是未来几年可以容纳的增量人口。根据国家统计局的数字,到2013年年底,中国城镇人口是7.3亿,新区规划了34亿人口,加起来就是40亿人。也就是说,中国各地的新城如果按照规划建成后,可以把全世界的城镇人口全部装进去!

但需要提醒大家的是,这些统计没有包含小产权房、集资房、军产房等五花八门的房子。在很多地方,小产权房、集资房的存量,甚至超过商品房。

第三,中国广义货币M2快速增长的时代结束了

有人曾将将过去10多年的发展模式,概括为“印钞票保增长”。意思是说,国家通过货币超发,给购房者带来财富增长效应,给未购房者造成恐慌,从而推动房地产、城镇化高速发展,带动钢铁、水泥、汽车、家电等一系列相关产业增长,造就了过去若干年的“中国奇迹”。

这个模式必须结束了,因为房子过剩了,根本无法消化,击鼓传花的游戏必然结束。其次,中国企业负债率已经是全球最高,威胁着金融安全。人民币对内贬值对外升值也走到了极致,无法再这样走下去了。所以,回归实业,激活大众创业、万众创新,就成为新战略。

在当前大背景和新战略下,货币政策必须回归常态。M2增速如果继续明显超过GDP增速,几年之后人民币就不得不大幅贬值,到那时,通过货币超发实现的资产泡沫就彻底破裂。我们看到,自2009年以来,M2增速从27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。这其实就是中国钱荒的根本原因。只要M2增速被控制住,资产泡沫的程度也就被控制住,楼市想反转就不可能。

第四,新一轮工业革命(工业4.0)正在重塑经济的方方面面

人类的增长方式正朝向更加低碳方向发展,很多资源被共享,城市正在去中心化,这将对房地产发生巨大影响。

如果我们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都发生了革命,城市还会有明显的中心吗?学位房还有意义吗?传统商业旺区的天价商铺还值钱吗?中心区里高大上的甲级、超甲级写字楼还能租出那么多钱吗?

说实话,如果只有列举的前三点发挥作用,还能预测未来。当“第四点”介入的时候,很多事情都发生了变化,房地产市场的不确定性将更大,更难以预料。

但有一点相信永远不会改变:有人口增量的地区,房价长远看还是向上的。

另外,需要说明的是,由于国家从政策上支持楼市,加上M2增速每年超过GDP增速5个百分点,所以即便未来10年房地产都是熊市,“有用的房子”(可以出租、出售或者自用的,而不是鬼城的房子)的人民币计价,仍然会缓慢上涨,只不过大多数城市跑不赢真实通胀而已。

undefined
房贷技巧 更多

快速申请

同意《百度金融服务条款》 快速申请

热门贷款

×
您在哪个城市工作
机构仅办理当地工作人士申请
全国
北京
其他城市