贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 北京楼市新常态 公寓价格超普通住宅
北京楼市新常态 公寓价格超普通住宅

一、未来畸形的北京房地产市场!
7月初北京大兴五环外瀛海有一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。经测算,本地块已无商品房住宅,剩余的该宗地的公寓部分楼面单价高达4万元,创区域新高。公寓市场的楼面价也开始追随住宅,持续创造新高。

未来北京的房地产市场供应将出现明显的三大类:

1:售价普遍十万以上的顶豪商品房住宅,面积在200平米以上

2:面积在40-80平米的单层或者平层公寓

3: 满足北京户籍低收入家庭的,100平米左右的限价房、自住房等。

北京房地产市场畸形从土地开始,过去5年间,北京供应了244块住宅用地。合计建筑面积4160万平米,而其中完全的商品房住宅只有1574万平米,另外配套公建885万平米,自住房520万平米、限价房506万平米,公租房267万平米。

过去五年!只新增加供应了商品房住宅12万套,而市场成交的商品房住宅高达30万套!

这种情况下,公寓市场在未来将被动承接了了大量的购房需求。

二、公寓市场出现新特点!

公寓市场明显升温,出现新特点:

过去市场一直认为:商住市场只是一些远郊区的LOFT,但随着住宅市场的短缺,未来这部分市场出现了明显的转型,在2015年已经出现了一些质变:

1、北京商住市场将正式进入开发的高潮期,特征一是供应量大;二是主要集中在新城区域,loft未来供应较多。未来商住市场将会细分出一类公寓市场,产品的品质将超过普通住宅。

2、商住市场的成交以200万以下的产品为绝对主力,其中150万以下的产品占据较大比例,100万及以下的产品较为稀缺。北京150万级别的居住类产品将基本消失,公寓价格也将水涨船高。

3、北京商住客户中,投资客户约占60%,自住客户约占40%,投资客户需求以50平米以下为主,自住客户中以刚需为主。

未来公寓市场自住房需求占比会越来越高!

随着市场的转变,未来北京公寓市场的自住及投资需求都比较旺盛。

7月,北京公寓市场包括平层及LOFT合计签约达到了1090套,在6月突破千套后,再次出现了高位成交,这也是最近几年北京公寓市场的首次连续两个月突破千套成交,整体看,出现公寓市场升温的原因有几点:

限购政策在北京依然严格,这样不限购的公寓市场相对受到部分刚需和投资者的关注。

对于北京来说,住宅可购买的量有限,特别是目前看,住宅高端化趋势已经形成,中低总价的住宅房源稀缺,这种情况下,公寓成为了市场可买的主要房源。

虽然从库存看,目前公寓库存接近3万套,看似去化时间会较长,但整体看,因为减少的住宅供应,导致2015年2季度来的公寓市场已然处于升温过程中,特别是很多居住体验度高的公寓,更受到市场投资或刚需的关注。这部分成交也水涨船高。

三、部分热销公寓宜居尺度超住宅!

很多公寓具备了比较完善的居住功能,这种情况下,成交量持续上涨成为趋势。包括朝阳、门头沟、通州等区域的公寓市场,目前看,都相对出现了热销项目频繁出现的现象。

四、住宅豪宅化,公寓脱颖而出!

公寓产品同质化情况普遍,抛开地理位置的差异,大多产品均以小面积、低总价做卖点,竞争激烈,这也是开发商打价格牌的主要原因。但随着住宅市场豪宅后,公寓未来将成为北京首套房、二套房的重要补充。

这种情况下,未来想热销的公寓,必须解决好如何提高项目的居住体验感,实现产品差异化才是王道。

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