贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 北京普通住宅疲软 楼市供地结构影响显现
北京普通住宅疲软 楼市供地结构影响显现

当豪宅项目扎堆入市促成“顶豪元年”之时,普通商品住宅却面临可能断供的局面。

进入7月,越来越多的刚需刚改置业者发现市场越来越热,买房越来越难,不是购房资金远远超过自己的承受范围,就是目标区域根本没什么适合的房源。据亚豪机构统计,7月份北京市卖掉的纯商品住宅超过8000套,但新增供应却仅3700套。去化和供应之间严重的落差,使得购房者们深感“一房难求”的苦恼。 业内人士认为,主要原因是受到去年以来的土地供应结构影响,纯商品住宅用地供应偏少,且价格偏高,被迫豪宅化,导致今年普通商品住宅供应偏少。另一方面, 受去年市场寒流影响,部分开发商心态趋于谨慎,在前期供应尚未消化完毕前,无力增加新增房源。

业内人士认为,这一趋势还将在一段时间内持续,自住房与豪宅为主导的二元模式下,具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。


 

普通商品住宅难觅

准备了40多万首付的小张(化名)说,他终于有底气有能力买房了。小张打的算盘是:买个160万左右的两居室,首付40多万,公积金贷款120万。可是,现实并没有理想那么丰满,已经看了半个多月房子的他告诉记者,能买的房源基本上没有。

“我最理想的购房区域是丰台和大兴,上班比较方便,但丰台的新房是肯定买不起的,二手房首付又高,我只能去大兴看。最近连着两个周末在大兴看房子,有看上的, 在大兴核心区,位置不错,但一问是商住,首付一半还用不了公积金。我有北京户口,有公积金,不用多浪费。”小张表示。

随后,小张转战大兴天宫院地铁站,“问了一个项目,有89平方米的两居室,总价200多万,纯用公积金的话,首付我付不起。我现在看见有房子的朋友都让他们帮我推荐,看看他们买的房子有没有我能买的,但现在真不行,两年前买就好了,可是那时候也没这40多万。”

事实上,小张的遭遇不是个例,而是近期准备入市的刚需置业群体普遍面临的问题:普通商品住宅供不应求。

上周末,在通州台湖某住宅项目的售楼处看到看房人很多,该项目目前的均价是2.3万元/平方米,户型均为刚需小户型。销售人员向媒体表示:“现在看房和买房的都非常多,购房者的态度明显积极了,并且像我们这么低总价的刚需产品确实也不多。”

根据亚豪机构统计,2015年7月(截至7月27日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交8047套,相比6月全月成交量还多出137套,并且创造了17个月来的月度新高。

但供应并没有和成交保持同步,根据亚豪机构数据统计显示,2015年7月(截至7月27日),北京商品住宅市场共有25个项目开盘入市,新增住宅产品 6113套,预售许可面积61.3万平方米。而在这其中两个自住房项目贡献了2409套住宅产品,扣除这一影响,7月北京纯商住宅供应为3704套,环比 减少27%。

亚豪机构副总经理高姗认为,不断宽松的政策环境,市场需求继续呈现抬头之势,市场成交的回升也仍将持续。基于目前市场当中供 需失衡愈发严重的现状,以及未来自住房挤压之下纯商品住宅的稀缺,预计“一房难求”的局面在中长期内或将再现市场,未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。
 

豪宅供应和成交“井喷”

在新增供应的纯商品住宅里面,豪宅还占据了重要一席,豪宅的成交和供应均可谓“井喷”。

中原地产研究部统计数据显示,截至7月20日,北京中高端市场成交升温,合计签约6万单价以上住宅达到了783套,这一成交量是2014年以外的最高值,预计全年有望突破1500套大关,从成交额看,6万以上市场成交也已经达到了151.4亿的历史第二高点。

“北京商品房住宅的市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场,导致未来高端化将成为趋势,当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致。”中原地产首席分析师张大伟说。

他还表示,未来的房价可能出现明显上涨,“从2013年开始,北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象,各地出现了很多地王,这种情况下,未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目,将明显影响市场定价。”

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土地供应结构是主因

目前的市场供应结构与房企的销售节奏有关,受预期向好的影响,部分房企出现惜售,并不积极出货。另外一个重要原因就是之前的土地供应结构。

根据亚豪提供的数据,从今年北京商品住宅市场供应情况来看,前4个月开盘项目个数均在20个以内。而随着4月成交回暖大幕的拉开,自5月开始供应出现抬头, 当月实现34个项目开盘,也成为上半年供应项目量最多的一个月。接下来的6月与7月,虽然市场转暖的趋势非常明显,但是月度开盘量却均难以突破30个项目 大关。而到了8月份,虽然已进入下半年销售周期的重要节点,但全月项目预计入市量仍在30个的关卡徘徊。

“这都是土地惹的祸。”高姗说。 她认为项目的供应要倚赖于土地的供应,从近期的土地项目周转率来看,今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中,有高达 31宗包含自住房配建,另外公租房与限价房的配建也占据不少份额,2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自 2013年下半年开始成为土地出让的标配,使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压,大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面,这也直接导致了 新增纯商住宅供应的严重不足。”

2015年的情况也并不乐观,尤其是在最近两月的土地成交中,甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地,未来商品住宅市场或将面临更加严峻的供应形势。

中原地产的统计显示,截至7月22日,北京土地市场成交22宗商品房住宅用地,虽然从22宗土地总面积看合计高达390万平米,但因为多种配建,实际商品房住宅用地合计只有63万平米,按照商品房平均单套120平米计算,未来能够供应形成的商品房住宅只有5000套。

“也就是2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套,北京正常的商品房住宅年需求在5万-8万套之间。北京2015年来,供需结构已经失衡,从2015年 截至7月20日看,合计供应商品房住宅只有19840套,而成交则达到了28802套,高端化趋势越来越明显。这种情况下,预计在2016年的市场表现更 加明显,商品房进入高端化。”张大伟表示。

大量商住入市补充供应

适合首次置业的刚需住宅产品供应稀缺、豪宅产品买不起的情况下,价格相对较低的商住产品成为首次置业购房者的选择之一。

刚需住宅产品的供需失衡刺激了商住类项目的积极入市。根据亚豪机构统计,2015年8月,北京商品住宅市场预计将有30个项目入市,其中包括首开万科城市之光、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘,以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。而在8月预计入市的30个项目当中,商住项目高达13个。

高姗认为,在北京依然限购的背景之下,商住项目“不限购”的优势毋庸置疑,吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一 定程度,六环外都超过20000元/平方米的现实之下,商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。而在未来市场当中,由于土地拍卖方式所 导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下,具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

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