贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 还贷房子如何买卖 四大对策帮您忙
还贷房子如何买卖 四大对策帮您忙

近日,有热心读者通过房贷微信向我们反映,在银行贷款购买的一套房子,贷款期限20年。但现在手头紧想把这套房子卖掉,所以想知道,没还完贷款的房子能卖吗?如果可以那该如何操作呢?

还贷房子如何买卖 四大对策帮您忙

了解到,没还完贷款的房子也可以买卖,可以与买方共同去银行办理个人住房转按贷款,但手续比较麻烦,且每家银行的规定也有所不同;也可以与买方签订合同,预付房子全款用于清欠银行贷款。此外,还可以通过公证、中介公司垫资或委托中介公司办理手续等方式进行房屋过户交易。

既然贷款中的房子在实际操作中是可以买卖的,必然也会涉及到相关问题:一是由于要交易的房产涉及到房产抵押贷款,期间不能办理过户手续,另一个是买卖双方均有没有足够的资金支付贷款,也就无法进行贷款。但是,买卖还是必须解决还贷抵押的问题。

就目前而言,房贷一般都有十年以上,由于贷款时间过长,在贷款未结清前难免会出现要卖房子的情况,但是房子还在还款中,也就是说房子还在银行做抵押,是没有办法办理过户手续的,必须先将银行的贷款结清才能办理过户手续。针对这种情况有以下解决方式:

卖方有能力还贷,由卖方还清贷款并注销抵押,然后再交易过户

卖方自筹资金,或是通过其他银行认可的抵押物用来申请贷款,这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易成功。

卖方没能力还贷,买方先付全部或大部分房款给卖方

卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款,然后办理过户手续。这种情况买方的风险比较大,为尽量规避这种风险,建议约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方,实际占有能在很大情况下避免一些风险。当然,为防万一,可能的话,可以要求卖方提供其他可靠的担保、资金交第三方保管监督使用,并在合同中明确约定卖方的违约责任,一旦卖方反悔或违约,买方的权利才有一定保障。

通过银行办理转按揭

由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续,在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议,把原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者。这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全,而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。

这种方式的前提是必须征得银行的同意。所以,缺点在于因涉及银行、房屋的买方和卖方三方,所以办理程序相对复杂,时间较长,同时也会遇到买方是否具备取得银行贷款条件的问题,如买方的年龄、偿还贷款本息的能力等的限制。

转按揭不单可以在原贷款银行办理,现在有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务,各行之间手续的繁简也不同,能否办理、具体如何办理,建议买卖双方向相关银行直接咨询。

通过中介等第三方提供垫资等帮助完成解除抵押

买卖双方都没能力或是不愿意还贷的,可通过第三方专门的担保公司垫资还清贷款再交易过户,然后再还钱给担保公司,担保公司需要收取一定费用。
注意事项:使用这种方式操作,一定要选择值得信赖的中介,这种方式操作买卖双方都需要把房屋解除抵押再贷款以及过户手续授权给中介,存在中介利用这种机会分割交易双方利益的问题。所以,如果用这种方式操作,对办理业务的时间及相关违约责任要同中介约定清楚。除了房产中介外,现在也有专门的担保公司可以为交易双方提供担保,协助双方解除抵押完成交易,当然,这也是要支付一定费用的。

综合以上几种情况,认为如果不能自筹资金还贷,尽可能找银行办理转按揭手续,如果通过其它方式,一定要谨慎,资金尽量通过第三方保管或监督使用。

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