贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 房贷走势分析:首套政策调整基本到位 二套利率还有下行空间
房贷走势分析:首套政策调整基本到位 二套利率还有下行空间

  一、本轮降息效果一般 楼市传统淡季暂不利于新政策出台

  央行自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,个人住房商业贷款基准利率由5.65%降至5.4%,公积金贷款利率降至3.5%。这对于购房人群来说无疑是重大利好。但综合各银行市场利率走势和楼市成交情况来看,本轮降息的效果一般。

  首先,本次降息的时机比较特殊,6月下旬股市出现“崩盘”危机,市场反响巨大,股民信心受损,政府为了救市而做出降息和定向降准的急救决策。这一决策跟上半年经济运行情况无关,跟楼市也无关,作为一次临时性决策,对市场能够起到的作用必定有限。

  跟踪降息后四个一线城市的反应也可以看出,对于本次降息,银行在房贷方面的调整动作都很小,除了深圳因为楼市上半年的火爆进一步收紧以外,北京、上海和广州表现较为平淡。甚至全国首套房平均利率从上月的5.43%降至本月的5.18%,与降息的基点完全吻合。总之一句话,央行的此次降息,对于房贷市场而言,就是你降你的,我贷我的。

  其次,由于7-8月是楼市的传统淡季,除一线城市、部分二线城市如南京、杭州、重庆、武汉等基本企稳,其他城市去库存的压力仍然较大,超过3年去化周期的城市还大量存在。虽然7月的具体成交数据还未出,但可以想见,必不会太好。上半年各种利好政策的迭加,购房需求在今年2季度的集中释放,导致楼市部分刚需已被提前透支,加之7月股市并未出现强牛回头,购房资金仍有压力。

  综合分析认为,7-8月楼市必将承受一定的压力,而短期内也不是一个出台新的楼市刺激政策的好时机。

  二、首套房政策调整基本到位 二套房利率还有下行空间

  从近12个月全国首套房和二套房平均利率走势来看,不管是首套房和二套房,都呈现连续下行的趋势,特别是4个降息的节点,下行趋势更加明显。但从降幅来看,二套房贷款利率的幅度低于首套房利率降幅,两者之间的利率差距从去年同期的0.44%,升至本月的1.02%。可见,当前楼市对于刚需的首套房购房者,目前的利率调整已基本到位,再下调的空间有限,而且对于购房者的刺激作用也不会太明显。

  而二套房则不同,虽然3.30新政对二套房做出了首付最低4成的规定,目前各地降低二套房首付成数的银行也已经达到86%,但是在利率的优惠方面,还鲜有银行打破陈规,敢于提供基准利率及以下的银行很少,且“试水”心态明显,一旦发现没有更多的银行跟进,又悄悄地将利率调回基准上浮的状态。

  认为,二套房政策将迎来整体宽松期,利率下行空间较大。伴随着楼市回暖的契机,未来可提供二套房基准利率甚至优惠利率的银行会越来越多。

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