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楼市库存格局战略调整 房价尚未触底

对于房产市场来说,一般会受到货币政策、土地制度、人口特征、经济发展、投资状况及税收制度的影响。今年,在中央和地方政策作用刺激下,楼市处于持续回暖过程中,销售回暖带动市场整体活跃度回升。但众所周知,目前国内房地产市场 存在区域性的严重失衡,分化较为严重,少数一线城市房价畸高,二线城市能够维持一定的供需平衡,但在三四线及以下城市,普遍库存量较大,甚至处于绝对过剩阶段。

楼市库存格局战略调整 房价尚未触底

数据显示,上半年,房屋新开工面积80126万平方米,同比下降16.4%,其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%,其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元,同比下降6.7%,其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%。6月末,全国商品房待售面积54428万平方米,同比增长24.5%。待售房屋面积持续扩大,未来去化压力显著,房价尚未真正触及底部。

深圳楼市一枝独秀 量价齐升

从城市角度来看,深圳无疑是上半年表现最好的城市,成交面积和均价分别同比上涨111%和8%。去年9月份至今,深圳是全国70个大中城市中唯一连续九个月房价环比持续上涨的城市,其中在去年12月份深圳还曾是全国唯一房价环比上涨的城市。

从同比数据来看,深圳在4、5两月连续成为唯一同比上涨的城市,新建商品住宅同比价格涨幅分别为0.7%和7.7%。。 根据深圳市政府发布的相关数据显示,5月份深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%,同比上涨高达151.1%;成交均价则环比上涨8%,同比上涨18.8%。而涨幅最大的南山区5月份房价同比上涨了85%。

认为目前深圳楼市之所以如此火爆,除了相关利好政策出台以外,还与其产业结构、自贸区前景以及投资需求增加有密不可分的关系。反观其他三个一线城市成交均价依然较去年同期小幅下滑,但北京上海成交量增幅均超过40%。随着两市公积金贷款新政的出台,预计下半年成交均价将出现小幅增长。

在其他城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。其中值得关注的是杭州,成交量同比增幅近150%,创近5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。但是近日浙江省重磅推出新政,下发了一份《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称《通知》),浙江省的这个通知,出台的背景是二季度和上半年经济数据即将公布,中国刚刚经历了一场重大股灾,多个省市已经出台了类似政策。虽然杭州楼市在上半年的数据十分可观,但下半年依然会面临较为严峻的考验。同时,此份《通知》虽然没有较多的实质性内容,但非常清晰地传递出了中央政府的政策倾向,也为是一级政府进一步出台救市措施,提供了依据、打开了绿灯。由此也推断随后我国房产市场即将迎来各城市政府新一轮更为具体和细化的政策。

分化严重 三四线城市库存积压

根据统计局数据,1-7月商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中,住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额36315亿元,下降8.2%,降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中,住宅销售额下降10.5%。

从具体城市来看,一线城市均处于供不应求的状态,土地库存被持续消化。二三四线城市分化较明显,天津、武汉、宁波等城市累计购地销售比超过200%,在土地供大于求的情况下,今年上半年土地成交明显收缩,供求关系改善。但大连、西安、常州等城市在土地、新房库存均严重高企的情况下,今年依然大规模供地,未来供求形势将更加严峻。

认为目前三、四线城市的商品房前期库存基数较大,消纳能力有限,住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变,房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明,不少楼盘采取以价换量策略,近期楼市虽有回暖趋势,但开发商也不敢轻易提价,首要任务是去库存。

另一方面,房地产市场需求、供应、库存、价格涨跌幅表现出不均衡现象,存在严重分化。一二线城市聚集了过多资源,供给和存量相比需求短缺,房价易涨难跌;三四线城市库存绝对值过高,依然酝酿崩盘风险。

总体来看,部分二线城市和多数三四线城市,目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。

人口福利仍使未来有所期待

从去年10月份开始,中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、购房税收减免、央行降息等多重政策利好的刺激,全国楼市多地成交显著企稳回升,加速房地产市场存量消化。

从需求端来看,宏观政策致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市,带动市场销售积极向好,进而稳定住房消费,提振房地产市场信心,助力减轻地方库存压力。

从供给端来看,国家通过控制土地供应,优化住房用地结构,缓解库存压力。各地根据自身情况制定相应政策,从供应端加速库存去化进程。

同时,降息降准释放流动性,直接降低购房者购房成本,刺激购房需求。而公积金政策和针对再购房和二套房政策的调整,更是对改善型需求最直接的促进。

其实,房地产能否持续发展,供求关系依然是关键因素,从短期发展来看,存量消化周期反映供应压力,中长期来看,供应端的因素比较容易量化分析,比如土地、新开工等,而需求端则需要从需求的本质——人口入手。

人口问题,是国家战略布局的重要抓手。在全面二孩放开之前,这两年国家加快了城市化改造进程,作为配套的户籍改革,正在逐渐让大量农业户口转为居民户口,城镇人口规模正在扩容。国家希望用调整人口地域结构来弥补人口规模的短板,所以认为国家放开单独二孩,对改变我国的人口结构还是起到了积极作用,同时对于我国楼市来说人口红利还将持续。

另一方面,我们都应该知道,常住人口的增速是新增需求的基础,而人口年龄结构则体现未来长期需求潜力。通过对当前重点城市购房者年龄结构的分析发现,刚需特征明显——购房者有一半以上集中在25-40岁这一年龄段,其中30-35岁的购房需求最旺盛。因此,我们认为人口年龄结构分布呈“正金字塔”形的城市,即20岁左右年轻人比重高,中老年比重低(如:北京、广州、杭州、厦门等),未来新房市场潜力较大;而人口年龄结构分布呈“枫叶”形的城市(如:天津、福州、大连、佛山等),未来新房市场潜力有限。

房地产税立法初稿成型 实施已迫在眉睫

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