贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 贷款未结清房子如何买卖?
贷款未结清房子如何买卖?

  最近,有人来咨询,说自己在老家贷款买了一套房,但现在想在北京买房打算把老家的房子卖掉,但由于还在贷款中,不能办理过户,这样的情况该怎么办?

  房贷一般都有十年以上,由于贷款时间过长,在贷款未结清前难免会出现想要卖房子的情况,但是房子还在还款中,也就是说房子还在银行做抵押,是没有办法办理过户手续的,必须先将银行的贷款结清才能办理过户手续。针对这种情况有两种解决方法。

  方法一、拿买家首付结清贷款

  这种办法适用于买家的首付款足够支付剩余贷款的情况。在和买家说明情况后,用买家给的首付款结清贷款,解押房产,然后再办理过户手续。

  方法二、找银行办理赎楼贷款

  这种办法适用于剩余贷款还比较多,仅用买家首付不够偿还的情况。

  很多银行其实都有针对这种情况的贷款,称为赎楼贷款。

  赎楼贷款,是指在落实有效担保前提下,由银行向借款人发放一笔贷款金额不超过原个人住房贷款余额的短期过渡性贷款,专项用于结清售房人在原贷款行的贷款,以解除房屋的原有抵押登记手续。

  如果买房人也打算在同一家银行办理房屋按揭贷款的话,可以一起办理新的贷款,称为同行转按揭。在办妥以借款银行为抵押权人的房屋抵押登记手续后,再用转按贷款资金归还赎楼贷款。

  关于转按揭:

  一、转按揭办理流程:

  个人住房转按揭(含赎楼)贷款流程:申请—调查—落实担保—征信—估价—复核—审查—审批—签订合同—放款审查—赎楼贷款下柜—结清原贷款与注销抵押登记—房屋交易—抵押登记—放款审查—转按贷款下柜—赎楼贷款收回、剩余资金划入售房人账户—贷后管理与贷款收回。

  二、贷款的对象和条件

  对申请转按揭贷款的借款人,应符合以下基本条件:

  (一)年龄在18周岁(含)以上65周岁(含)以下、有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录;

  (二)借款人年龄与贷款期限之和不超过70;

  (三)借款人的职业和经济收入稳定,具有偿还贷款本息的能力;

  (四)具有购买住房(商用房)的合同或协议,且借款人已支付符合规定的首付款;

  (五)在本行开立个人结算账户,并通过自然人生理财卡办理结算业务;

  (六)具有本行认可的有效担保;

  (七)主借款人(主债务人)属于房屋产权所有人之一;

  (八)本行规定的其他条件。

  三、借款申请人需提供的材料:

  经营机构受理行内(跨行)转按申请时,应要求借款申请人提供如下资料(审核原件,留存复印件):

  (一)售房人的借款合同、借款借据和最近一期的还款通知书或相关还款凭证;

  (二)个人二手住房(商用房)转按揭贷款情况登记表;

  (三)其他资料同个人二手房贷款要求借款人提供的资料。

  四、贷款金额

  转按揭贷款金额与一般个人二手房贷款要求相同,根据房屋评估价首套房最多贷7成。

  对申请使用赎楼贷款结清原贷款行的个人住房贷款的,赎楼贷款的最高贷款金额不得超过售房人在原贷款行的贷款余额(含当期应付利息),且不得超过转按贷款审批通过的贷款金额。

  五、贷款期限

  转按揭贷款的期限与个人二手房贷款要求相同。

  对申请使用赎楼贷款结清原贷款行的个人住房(商用房)贷款的,赎楼贷款的贷款期限最长不超过6个月(含),且贷款不得展期。

  六、贷款利率

  转按揭贷款的贷款利率同个人二手房贷款利率相同。一般按照中国人民银行公布的贷款利率及规定的浮动比例浮动。

  七、贷款用途

  行内(跨行)转按揭用于购房款项或用于归还本行发放的赎楼贷款;

  赎楼贷款专项用于结清售房人在原贷款银行的借款,且实行专款专用的封闭式管理。

  八、贷款担保

  (一)转按揭贷款原则上应以所购房产抵押作为担保条件;

  (二)对于赎楼贷款,应以银行认可的担保公司承担连带保证责任或银行认可的其他担保方式。

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