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引爆楼市!个人住房抵押贷款证券化来袭

在美国的华尔街流传着这样一句名言:“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”。而在近日,个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)在千呼万唤中终于展现到世人面前。

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其实,所谓“个人住房抵押贷款证券化”即是将银行或相关机构持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行/机构可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽筹集渠道、扩大资金来源,进而增强银行的资产扩张能力。

在今年五月份,中国银行间市场交易商协会就已正式发布《个人住房抵押贷款资产证券化产品的信息披露指引(试行)》。该文件对个人住房抵押贷款证券化产品的注册、发行、存续各个环节的信息披露提出了明确的要求。而近日,首批由央行注册管理发行的RMBS花落建设银行和民生银行,金额分别为500亿元和100亿元。此次两家银行RMBS的正式获批,或许标志着在我国一直停滞不前的住房贷款证券化有望再度开启。

认为,此项举措对于资产证券化将会是重大利好。从今年国务院以及人民银行的表态也可以看出,国家正在加速推进资产证券化的发展。以个人汽车贷款、个人住房贷款为开端,想必之后各类资产证券化产品明确的信息披露标准会相继出台。

利好楼市 发展仍需探索

随着RMBS在央行注册发行管理推出后,不少专家认为RMBS将进入常态化发行。从此次央行批准的规模来看,建行、民生银行共获批600亿元,已是此前发行住房抵押贷款总额的近4倍。早在2005年时,我国就在试点资产证券化,但当时房地产一直是属于被调控行业,所以当时房贷资产证券化并不被政策鼓励。但是,现在国家对房地产行业不再严格调控,还在抑制房地产下滑,并通过降息降准的政策来刺激房产市场。同时,在今年五月就有媒体揭示我国个人住房抵押贷款证券化RMBS的潜在规模为10万亿元,若资产证券化率达到50%,将能给银行释放流动性5万亿~6万亿元,再加上如今许多大中城市也纷纷取消限购,这个时候鼓励RMBS发展是十分正确的。也认为,依据目前经济发展来看个人抵押贷款最适合证券化,每月都有稳定和可预期的月供,也就是现金流,而且抵押贷违约率也不高,符合证券化的基本条件。

与此同时,一些质疑声也接踵而至,有相关银行分析师就认为即使通过RMBS腾挪了贷款额度,银行也未必会把额度给房贷。在当前盈利压力下,银行可能更倾向于提高资产端收益,额度可能会批给对公贷款。另一方面,银行发行RMBS积极性或许并不高,首先,房贷利率是由政府来设置的,为基准或基准1.1倍,扣掉中间成本,收益率五点多,这样的收益率在市场中是不受投资者欢迎的;而且,银行觉得房地产虽然绝对收益不高,但从历史看坏账率也很低,没有动力去对抵押贷证券化。银行不想卖,投资者也不想买。

认为如果深入开展住房贷款证券化,可以较大幅度地提高银行资产的整体流动性,同时有效分散银行的住房贷款风险。但从安全性来看,住房抵押贷款证券化自身也存在一定风险。只有选择优质房贷资产进行证券化才能保证其发行和收益,而在市场中只有不到一半的资产为优质房贷资产。

促进资产证券化提速 无碍银行房贷业务

根据相关数据显示,我国资产证券化始于2005年,截至2014年12月31日,央行、银监会主管资产支持证券余额为2142.25亿元,证监会主管资产支持证券余额为438.31亿元。2014年,资产证券化产品占国内债券市场存量规模的比重达到2.74%,已经初具规模。

根据货币市场与资本市场的内在关联性,住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件,而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化,可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资的转化,实现货币市场与资本市场的对接,成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器;另一方面,由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程,涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面,其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合,而且要有相应的政策环境和法规体系。因此,实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

但是也有人发出疑问,如今放开RMBS,再加上商业银行本身的房贷业务利差较低,一旦将存量的住房抵押贷款资产释放之后,银行是否还会继续将资金拿来做房贷业务?

对于这一问题认为从房贷业务的需求端来看,自去年11月以来,房贷利率一降再降,消费者还贷压力相对减小,所以还是会有庞大的消费者群体选择银行房贷。房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分,不会被轻易放弃。“毕竟,RMBS在我国还是新生事物,RMBS短期不会呈现大规模的发展;但长期而言,肯定会成为中国债券市场的重要产品。

同时实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能;包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务,并收取服务费,从而可以给银行带来费用收入。银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。同时,由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上,因而不需要增加银行的资本,从而提高银行的盈利能力。

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