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楼市火热 深圳收紧银行房贷来"降温"

  根据日前国家统计局公布的“2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”数据情况来看,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨,四大城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%,最高涨幅分别为6.7%和6.3%,分别比上月扩大4.9%和3.9%。其中,深圳市涨幅最高,达到6.7%。

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  一、深圳房价连续领涨一枝独秀

  根据国家统计局发布的数据显示,5月份国内房产市场回暖势头愈加明显,在全国70个大中城市中,5月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个,分别比4月份增加了2个和9个;下降的城市分别有43个和28个,分别比4月份减少了5个和6个。值得注意的是,五月份国内二手房价格的环比涨幅已经超过了新房。

  尽管房产市场日趋回暖,但绝大多数城市房价同比仍呈现出明显的下降态势,只不过各城市房价同比降幅在进一步收窄。在全国70个大中城市中,5月份新建商品住宅价格仅深圳一地同比上涨7.7%,其余69个城市同比均有所下降。

  自2015年4月下旬开始,由于购房者不断抢购造成深圳楼市猛烈升温,出现量价齐升的局面。其中,5月份新建商品住宅价格环比上涨的20个城市中,深圳市涨幅最高,达到6.7%。并且,自去年12月成为唯一房价环比上涨的城市后,深圳房价已连续六个月领涨。

  事实上,深圳房价在此前国内房产低迷时期也是一枝独秀的状态,从去年9月份至今,深圳是全国70个大中城市中唯一连续九个月房价环比持续上涨的城市,其中在去年12月份深圳还曾是全国唯一房价环比上涨的城市。

  从同比数据来看,深圳在4、5两月连续成为唯一同比上涨的城市,新建商品住宅同比价格涨幅分别为0.7%和7.7%。。 根据深圳市政府发布的相关数据显示,5月份深圳一手商品住宅成交面积环比上涨50.1%,同比上涨高达151.1%;成交均价则环比上涨8%,同比上涨18.8%。而涨幅最大的南山区5月份房价同比上涨了85%。

  另外,国家统计局公布的5月大中城市住宅销售价格指标包括的新建住宅价格、新建商品住宅价格、二手住宅价格、新建商品住宅分类价格(包含90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上三类房源)、二手住宅分类价格(包含90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上三类房源)等27项目中,深圳涨幅都是全国70个大中城市第一位。

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  二、深圳银行业普遍收紧房贷

  自今年4月份以来,深圳快速上涨的房价触动了该市银行房贷政策收紧。近期,深圳房贷呈现出总体收紧的态势,而且房贷利率几乎全部达到基准利率的95折以上。有数据统计显示,近期深圳有8家银行调整了首套房贷政策,其中7家利率上调,包括中行、建行、交行等3家国有大行,招行、民生、渤海等3家股份制银行以及邮储银行。

  作为房贷的主要资金来源,部分国有大行的利率水平,甚至已经超过股份制银行。某国有大行深圳分行的一位负责人表示,该行的首套房利率,采取根据客户资信状况定价的策略。在5月份之前,其利率水平尚在95折以下。目前,最低为96折,最高则为98折。另一家国有大行深圳分行负责人称,该行首套房贷利率目前均实行统一定价,一手房全部为96折,之前则为93折。

  不仅是国有银行收紧房贷,股份制银行、城商行等中小银行业同样如此。据统计,在股份制银行中,上调幅度最大的是民生银行,首套房利率由95折提高至基准上浮5%。而某家股份行深圳分行表示,从5月底开始,该行一手楼首套房贷利率,就已由93折上调到95折,即便是合作楼盘和长期合作客户,也没有任何优惠。

  此外,部分股份制银行提高利率之后,虽然也提供优惠,但却提出了一定附加条件。某股份行就明确规定,只有在该行账户内新增10万元以上存款,首套房贷才能享受92折利率。如果没有新增存款,即便账户存款已超过此数,也只能执行95折利率。而一些资金规模有限的城商行,更是已经停止房贷业务。某上市城商行深圳分行表示,由于无法与大行竞争,除了为内部员工提供部分二手房贷款外,该行已经停止对外开展房贷业务。

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  三、银行应采取审慎态度 收紧房贷

  不过,在一些业内人士看来,银行收紧房贷政策,并非因为风险上升,而是受利益驱动。某股份行深圳分行中层就认为央行不对称降息之后,房贷年化基准利率只有5.65%,如果按低于9折执行,则首套房贷实际年化利率甚至不到5%,而存款利率则要上浮30%左右。

  在深圳市房地产市场火爆,房价急速上涨,风险积聚的形势下,建议辖内银行对深圳房地产行业采取审慎的态度,在提高银行房贷利率的同时,审慎新增对深圳市房地产开发贷款,在授信时仅适度支持资金实力雄厚的知名房企。此外,根据目前三四线城市房价基本不变,但一二线城市已明显上涨,全国房地产市场严重分化的现状。建议银行对房地产市场采取区别对待的态度,继续审慎对三、四线房企的新增授信,适度支持一线城市。

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