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存贷比取消 我国房市路在何方

  6月24日,国务院在网站发布公告表示,国务院常务会议通过《中华人民共和国商业银行法修正案(草案)》。草案内容删除了贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定,并借鉴国际经验将存贷比由法定监管指标转为流动性监测指标。认为这虽然会有利于健全我国金融传导机制,增强我国金融机构并扩大“三农”、小微企业等贷款的能力。但是这份草案对于中国未来经济走向及房市发展将会产生如何影响呢?

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  其实所谓存贷比,就是指贷款余额与存款余额的比例不得超过75%。而如今伴随着银行资产负债多元化、银行存款压力陡升的复杂市场环境,我国银行业曾不止一次的寻求监管层对存贷比考核松绑。

  另一方面,银监会也曾公开承认对于存贷比监管存在缺陷,并对外表示会积极推动立法机关修订写明存贷比指标考核的《商业银行法》,改善存贷比的监管。

  而随着该草案的出台,存贷比将告别历史舞台,银行不受限制自主确定放贷规模后,市场流动性的变化成为市场关注的另一个焦点。值得注意的是,当前信贷疲弱的很大一个原因就在于房产长周期衰退,所以有专家认为中国取消存贷比,或将释放约7万亿信贷资金。

房价将再度上涨?

  在过去很长一段时间内,中国的存款准备金率下调,但是存贷比仍然制约银行信贷,结果是银行体系内资金充裕,但就是无法让资金进入实体经济领域。

  举个例子来看,假设存款准备金率是18%,而存贷比是75%,根据存款准备金率100元标准准来看,理论上最大放贷会是82元,但是受制于存贷比,100元理论上最大放贷只能为75元。所以如果不取消存贷比,存款准备金率下调的作用就被严重制约了。

  相信大家都还记得在2008年一场金融危机席卷全球,我国政府着手推出4万亿救市计划,其实在这4万亿中却并没有包括对商品房的直接投资,但这并等于说4万亿对我过房地产市场没产生影响。恰恰相反,4万亿的出台,直接推动了房地产价格的高涨。

  现在的情况是我国房地产市场早已今非昔比,假设这一轮的7万亿来势汹汹,是否又将会推动房价的再次暴涨。

  我们都知道4万亿救市本身是政府利用经济政策、经济法规、计划指导和行政管理,对市场经济发挥调控作用。是有效的主导消费、刺激经济活动的措施,但消费是要用钱的,钱的来源无非就是发债或是印钱,其中发债虽然不会制造通胀预期,但会造成利率上涨,一方面对企业融资会产生不利影响,另一方面也会对人民币升值造成压力。所以,印钱就成了唯一的选择。

  回顾以往历史,0发现央行在2009年1月推出的的计划显示,我国全年广义货币供应(M2)增长17%,但实际实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。那么多出来的10.7%的钱是怎么被花掉的呢?答案就是:银行信贷。

  再来看另一组来自央行的数据:人民币贷款年末余额为40.0万亿元,同比增长31.7%。2009年一年,银行信贷陡增近10万亿。那这10万亿是谁给借走了?答案或许很清晰,就是房地产开发商。

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案例解析

  首先,要让大家注意到在当时的4万亿计划中是通过土地成本这个因素,对房价施加了影响。当年政府大力投入4万亿,进而带动了地方融资平台的投入,这其中大部分都是基础设施建设,这些投资所产生的价值,直接转化为土地的增值。而其他一些诸如钢铁、水泥等等重工的投资,大多也服务于基础设施建设和房地产建设,也间接地转移到基础建设和土地之上。正所谓众人拾柴火焰高,土地价格暴涨就顺理成章了。于是乎,一夜之间水涨船高,土地价格的上涨传导至房产开发,导致房价飙升也就是情理之中的事情了。

  2009年一年,中国某知名房地产企业就从银行借出长期贷款80亿元,将当时该公司的在建工程的规模扩大了两倍。相信如果不是由于当时的信贷宽松政策,放在其他时候,钱可是不那么容易借到的。

  有房产专家也表示,当时4万亿对于市场的刺激,因为没有限制其具体的流向,其中超过30%的资金或直接或间接地流向了房地产领域,这无疑加大了对房地产市场的刺激,抬高了房价。

  但另一方面,认为,受制于当时具体的时代背景,我国投入4万亿大力加强基础设施建设,银行业也极力配合实施。可眼钱的问题是我国实体融资需求不足,在大力假设基础设施也没有当年的条件。所以,如今的房价更多的是受制于人口、库存这两大因素,如何刺激刚需住房提升,改善需求不足才是问题关键。

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房价上涨才能救经济

  根据目前存贷比的一些变化,肯定是更多地支持实体经济,针对房地产的流向还是会有所限制。非要说对房地产有什么影响,认为这可能会间接对产业地产,以及与实体相关联的地产,会有所支撑。对整体楼市有无提升,还要观察这些资金的流向。

  降低存贷比看起来能让银行有更大的自由度,但另外一方面是让地方财政的债券可以在银行做抵押,当然要放出一些流动性资金,让银行有钱放出来给地方财政,这是一个组合拳,房价还是一线城市可能会上涨,二线城市分化,三四线城市还是销售困难。

  而从需求来看,我国今年1-4月全国商品房销售面积同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4%,比1-2月份收窄11.5%,这是过去一年最小的累计跌幅。而单看4月份,商品房销售面积同比增长7%,这是2014年以来首次出现单月正增长。说明全国的房屋销售正在复苏。

  另一方面,从房价发展角度来看,如果看一线城市房价,早在去年年底就已开始止跌反弹。预计今年下半年,多数二三线城市的房价也都会随之上涨。从全国范围也看,1-4月份商品房成交均价同比上涨1.8%,这也是2014年以来的最大涨幅。按此趋势,今年和明年全国房价涨幅,还将有所扩大。尤其是明年,如果需求继续释放,而新盘供应放缓,则势必会加速房价上涨。

  所以,要想经济稳增长,必须稳定房地产投资。但要想稳定房地产投资,必须要让商品房成交活跃。其逻辑是,开发商只有通过销售回笼资金,才有钱去购地;只有房价上涨,开发商才能赚到钱,才愿望扩大再生产;而只有拿地、建房,才能稳住房地产开发投资。

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