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公积金成存钱罐 想贷款买房不容易

受封顶放款等因素影响,开发商不愿或不允许购房者采用公积金贷款购房;公积金贷款额度低、组合贷不划算,二手房市场的公积金利用率不足10%。日前,记者调查得知,在公积金贷款购房受限重重情况下,公积金实际作用已由贷款买房弱化为“存钱罐”,取公积金还商贷成为多数人的选择。

每年公积金近5万 购二手房还得用商贷

前不久,在北京工作的青岛籍市民郑明(化名)看上了位于市南区沿海的一处房屋,三室一厅143平方米的宽敞大房总房款280万元,对于能一次性支付120万元首付的他来说,还需要贷款160万元。

“郑明每个月的公积金将近4000元,一年下来公积金能有近5万元,他工作了5年时间,公积金余额就有近25万元,可青岛个人购买二手房公积金贷款上限为21万元,贷款额度还没余额多。”科威国际不动产五四东海店店长张嘉男说,虽然公积金贷款利率为3.75%,低于银行贷款基准利率5.65%不少,但在公积金余额比可贷款上限还要高的情况下,购房者还得搭配商贷才能买起房,最后综合考虑,郑明还是选择了纯商贷。

科威国际不动产静湖琅园店店长姚瑶介绍,组合贷审批手续繁杂也是购房者改选纯商贷的重要原因,“公积金管理中心和银行分两套手续评估,而且不能同时办理,如此一来,组合贷等到放款基本得一个半月到两个月,房主一般不愿意接受。”

新房封顶才放款,多数开发商只接受商贷

相比二手房交易中是否选择公积金贷款以“个人因素”为主导不同,在新房市场买卖中,购房者是否能用公积金贷款则很大程度上取决于开发商。

“对于新房市场而言,公积金贷款只能在新建住宅楼层封顶后才放款,那么我们的资金积压就非常严重,所以我们除了一期已建成住宅的剩余房源同意使用公积金贷款外,其余还未建成的可预售房源都只能使用纯商贷。”青岛西部城区一楼盘的销售人员说。

记者调查了解到,岛城不支持购房者使用公积金贷款的楼盘并不少见。一名楼市业内人士称,香港中路一家开发商的千余套房源基本售罄,仅有一两名购房者办理了公积金贷款,其余均为纯商贷。

“除了开发商不让用,个人申请上限也只有36万元,相对动辄百万元的房款来说,贷款额度太低,还不如选择纯商贷。”正准备办理购房贷款的市民王玉华(化名)说。

公积金占比低,组合贷还款额高于纯商贷

据调查,青岛新房市场公积金贷款购房可用度低,二手房市场采用公积金贷款的购房者比例最多只有10%。

“采用纯商业贷款购房,购房者可以享受折扣利率,如四大国有银行一般9折或9.5折、青岛银行9.3折、光大银行和中信银行为9折、汇丰银行对优质客户甚至达到8.8折,如果购房者采用了混合贷,虽然银行也声称有折扣,但对客户的资质审核特别严,一般购房者是拿不到任何折扣的。”张嘉男解释说,按照20年的贷款年限来算,如果公积金贷款的比例达不到三分之一,那么采用组合贷款的还款额一般要比纯商贷高。

以贷款160万元、银行提供8.8折优惠的郑明先生为例,银行工作人员给记者算了一笔账。郑明选择20年纯商贷,每月还款10534元,如果选择组合贷,在没有银行折扣情况下,每月要还款10924元,较纯商贷要多还93600元,即便组合贷按照银行利率9.5折算,也比纯商贷多还40320元。

提取余额还商贷,公积金成“存钱罐”

青岛市住房公积金管理中心副主任于建国曾在网谈中介绍,截至2014年底,资金使用率已达95.34%,远高于行业85%的要求。同时,在目前缺少与银行或其他城市公积金中心之间的资金余缺调剂和融通机制及资金形势严峻的情况下,住房公积金政策调整极其谨慎。因此直到现在,“3.30新政”中提到的居民首套房公积金贷款首付比例降至20%、二次公积金贷款首付比例降至30%也未真正在青岛落地。

“2013年公积金新政实行之前,青岛正赶上楼市交易热潮,为了活跃市场,公积金无论在审批还是放款方面都比较宽松,这就是公积金利用率如此高的重要原因。可是,公积金的资金量毕竟有限,在利用率太高的情况下,调整贷款上限、放缓放款速度等就成为调解的手段。”青岛楼市专家张百忍说,而在新政下发后,公积金在实际贷款购房中起的作用走起下坡路,利用公积金来还商贷的人越来越多。

“很多购房者拿着网签证明或者房产证到公积金管理中心提取公积金,用这笔钱还商贷,在我们看来,如今的公积金更像是一个没有利息的‘存钱罐’。”张嘉男说。

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