贷款 贷款攻略 新型贷款 农民住房抵押担保贷款试点或年内开展
农民住房抵押担保贷款试点或年内开展

农村宅基地不能抵押获得贷款的法律禁区,如今正隐约显现出一定的腾挪空间。按照国家发改委深化经济体制改革的有关工作安排,农村住房抵押担保贷款的试点工作,有望在2015年开展。

按照工作安排,与农村住房抵押担保贷款一并有望进行担保抵押试点的,还将包括农村承包土地经营权的抵押担保贷款试点。而按照现行《担保法》、《土地管理法》等约束,无论是农村住房还是农村承包土地经营权,都不能作为抵押担保,进而获得贷款。作为全国土地工作的主管部门,国土资源部将具体牵头负责这项试点工作的推进,而试点工作的初步方案,也将会同银监会、国务院法制办等部门共同会商确定。试点工作将采用封闭运行的方式。

在基本确定年内开展试点工作后,国土资源部将牵头负责试点地区的遴选工作。按照国土资源部的初步设想,将在东部、中西部各类典型地区选择开展试点工作,以为日后的工作积累经验。在试点初期,将会严格控制试点地区规模,并采取封闭运行的方式。

根据现行《担保法》第37条第2款的规定,除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押:一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。按照上述法条规定,由于农民的宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内,所以宅基地的使用权不能抵押。

为了做好试点的基础性工作,国土资源部也同时部署,加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。因为无论是试点工作,还是未来根据试点情况的全面推行,都必须要求农村住房有明确的产权产籍备案。

照现行的法律框架,农村住房是无法转让的。实质上,宅基地是农村集体经济组织分配给集体经济组织成员用以满足其居住要求的土地,因此,其财产权始终表现为缺位,在转让短期无法开禁的前提下,对抵押担保贷款进行试点,无疑是一种快捷的路径。”一位参与《宅基地管理办法》前期论证的专家表示。专家认为,如果开展试点,则意味着农村住房获得了一定程度上的财产权,通过向银行抵押贷款融资,农业产业化将获得更为通畅的融资渠道。“尤其是东部特大型城市周边的农村住房,其评估值较高,如果放开抵押贷款的约束,将能够使农村获得大量的资金,用以实现农业产业化。”他说。

如果这项试点得以顺利开展,将比照农村经营性集体建设用地流转试点的程序,由国务院向全国人大及其常委会申请在试点区域内,暂停现行《担保法》实施的方式,依照多部门联合商定的试点方案进行试点工作。同时,试点工作将会设置试点期限,并在试点期限到期后,进行总结,以供决策层对下一阶段的总体策略进行定调。此前进行农村集体经营性建设用地流转试点,有明确的试点锁定期。

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