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银行房贷“让利”意愿恐难加大

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“目前,首套房贷利率优惠仍维持在8.8折,暂无调整。”建行北京某支行负责人说。近两个月,北京地区大型银行纷纷推出首套房贷利率优惠措施,优惠幅度多集中在8.5折到9折之间。

虽有业内人士此前表示,“贷款利率优惠幅度较大,并且有望进一步降低”,但一些专家则判断,考虑到资金成本等因素,银行“让利”恐难加大。

中行国际金融研究所研究员李佩珈说,房贷利率进一步下调的可能性不大。由于银行吸收资金的成本在不断上升,8折及以下贷款利率优惠很难出现。

市场分化进一步加剧

沉寂一段时间后,楼市再次出现回暖迹象。根据中金公司研究报告,6月第一周房屋成交量同比大幅回升81%,而年初至今累计成交量同比均值上升35%。

“近期收到的贷款申请确实在增加,据我们了解,相当一部分为改善性需求。”某大行北京分行个金部负责人透露。

今年初以来,国家及相关部委出台多项楼市新政。除央行发文将二套房贷首付降低至四成外,财政部也出台新规——将房地产二手房交易营业税征收年限由此前的5年降为2年。

“政策目标在于提振改善性需求。”李佩珈表示,“一线城市成交量的回暖,主要是由更多改善性需求入市所致。”

不过,李佩珈也提到,由于库存较多、需求有限,三线城市房屋成交量依然不乐观。从目前的表现来看,三线城市仍处于底部调整期,很难与一线城市同步回暖,这也导致了市场分化加剧。

市场分化也直接影响了银行房贷的投放态度。内蒙古地区某银行机构负责人就透露,去年以来,当地部分三线城市房贷逾期风险相对明显,今年这一状况仍没有改善,因此对于三线城市房贷投放也会相对谨慎。

银行难舍优质客户

“相对于刚需客户,改善性需求客户更是银行的优质客户。对于这部分客户的贷款,银行顾虑相对较小。”某银行负责人向记者表示,“一直以来,对于优质客户,我们在房贷利率上都有折扣。”

根据央行数据,3月末,个人住房贷款增速依然维持两位数增长,同时高于各项贷款增速。在解释其原因时,央行表示,总体来看,个人住房贷款仍属于银行优质资产,金融机构贷款投放意愿依然较高。

李佩珈认为,改善性需求资金实力相对较强,还款来源有保障,银行风险确实较小。

然而风险并非不存在。记者了解到,满足改善性需求的房屋总价往往较高,这也使得部分购房者申请贷款的金额较多。而为了争取这部分客户,个别银行贷款审核并不严格。

一位家庭月收入不足两万元的购房者近日向记者透露,其已经顺利申请到一笔350万元、30年期的住房贷款。据此计算,该购房者每月还款金额超过两万元。某大行房贷部门客户经理表示,通常来说,月收入应为每月还款金额的两倍,该购房者显然不符合这一要求。

公积金贷款持续发力

相对于银行“让利”的有限,今年公积金贷款政策的积极发力引人关注。

广州住房公积金管理中心宣布从6月8日起,调整住房公积金个人住房贷款政策,其中包括首套房首付不低于两成。包括广州市在内,今年以来,北京、福建、重庆等多个省市将首套房首付比例都降至两成。

目前市场已经形成的共识是,公积金贷款的积极介入,可有效降低购房者的还款压力。据记者了解,目前公积金贷款利率为3.75%,远低于商贷利率。以100万元、10年期房贷为例,如选择商业贷款,按照等额本金的还款方式,每月还款接近1.1万元;而选择公积金贷款,则仅需1万元。

公积金政策放宽步伐还在加快。长沙、合肥、南昌、武汉等地已在今年1月1日起实现公积金缴存互认。国海证券分析师孔令峰认为,全国范围内住房公积金缴存互认将会得到推广,可实现资金池互通。从长期来看这有助于消化楼市库存。

某业内人士表示,住房公积金贷款政策的放宽,使购房者购房消费能力在本质上得到提高,这也必将分流银行的部分房贷客户。

李佩珈解释说,目前公积金贷款虽然要经过银行,但银行所承担的是托管职能,对于公积金贷款放款时间、首付比例、贷款利率并无决定权。

不过,公积金贷款政策的放宽也给银行带来间接影响。有业内人士表示,贷款手段的调整,将使楼市回暖趋势得到加强,房贷需求也会随之增大。


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