贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 哪些因素会影响二手房贷款年限
哪些因素会影响二手房贷款年限

成熟的配套设施、完善的小区环境、相对较低的房价……近日,家住江北的余女士通过前后两个月的对比,终于选中了离现在家比较近的一套二手房。

100多万的房子最终谈成94万,中介说,30年房贷没问题。但是,签约的时候,银行却说,房贷最多只能23年。

原来,二手房土地使用年限和房龄都会影响房贷年限,如果房龄超过10年,部分银行还拒绝办理贷款,而这样的二手房已经占到我市在售二手房的两成以上。

忽视土地使用年限,每月多还700块

接近两个月的看房、选房,江北的余女士和家人最终选中了北滨路的一套二手房。这套房无论是户型朝向、小区环境、配套设施都让余女士很满意,最让余女士满意的是,在国家出台“满2年免缴营业税”政策之前,中介告诉她,这套房子建造时间是2008年,已经满了5年,无需缴营业税。

双方最终敲定了房屋价格上限94万元。中介告诉余女士,经过争取,银行在对房屋进行评估后,给出了最高贷款金额为63万元,贷款30年应该没有问题。

但余女士没想到的是,准备好申请材料,跟着中介到银行时,银行却拒绝给予30年的房贷。

“根据房产证上,你们房屋的土地使用年限只剩38年,所以,最高只能贷23年。”汇丰银行重庆某支行房贷销售主任蒋小姐说。

房贷年限骤然缩短7年。“原本每个月只要还3800元,现在每个月要4500元左右。” 余女士说,这跨度太大,但当时已骑虎难下,只得硬着头皮签了字。

土地使用年限和房龄千万别搞混了

余女士纳闷的是,中介说了,房屋修建时间为2008年,那么按50年的土地使用年限计算,也还有43年时间,怎么算下来只剩38年了呢?

对此,中原地产的朱先生解释说,房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起,而我们常说的房龄,则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算,“至于使用年限为何缩水,这可能是因为开发商从拿地到修建再到交房需要一个漫长的过程,大概七八年之久。”

“从头到尾,中介对房屋的介绍只提了两个数字,一是满了5年,二是建造时间是2008年,没想到是这么个结果,有种被欺骗的感觉。”余女士对中介未尽到的告知责任非常不满。

你的年龄,房龄,使用年限

这些都可能影响贷款年限

那么,除了土地使用年限外,还有哪些因素会影响贷款年限的长短?

记者对我市12家银行进行调查发现,基于对房贷风险的容忍程度不同,不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。

购房人年龄最关键

记者调查发现,不管是二手房还是新房,只要涉及房屋贷款,就与购房人年龄有关。

其中,有5家银行要求贷款年限+贷款人年龄小于70。

而中国建设银行规定得最为详细,如果购房者是男性,那么,贷款年限+贷款人年龄要小于65,而如果是女性,那么贷款年限+贷款人年龄要小于60。

使用年限有的不看房产证

在调查的12家银行中,2家银行不做二手房的房贷业务。

其中,包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩,算法也不尽相同。

例如,交行只要求贷款年限小于土地使用年限就好,但是,上述余女士使用的汇丰银行要求的最高贷款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而这个15,据介绍,是公司规定的“风险日期”。

所以,余女士的房贷年限就变成2053年-(2015年+15)=23年。

值得注意的是,有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限,但是,农行除外。

农行重庆分行人士说,超过35年的才能办理最高30年的贷款,但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少,房产证上写的还不算,必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。#p#副标题#e#

房龄也有影响

记者调查中,中国银行和中信银行对房龄提出了要求。二手房房龄在10年以上,要么不受理,要么受限制。

二手房房龄在10年以上,还要满足贷款年限+房龄

对于不同银行给出的二手房房贷政策,除了考虑二手房贷款风险外,新中地产负责人何伟坚透露,银行确实更愿意做新房的按揭。“新盘都有开发商的担保,但是二手房没有担保,全凭业主的信用和经济条件,所以银行对于二手房设置的条件相对较多。”

记者调查

中介不主动提土地使用年限

超两成二手房房龄达10年

随着一系列利好楼市的政策,我市二手房市场逐渐活跃起来,根据重庆网上房地产发布的数据,今年5月,我市成交的二手房住宅达6549套。

房产证才能看土地使用年限

记者来到余女士所购买小区周边的几家中介进行了暗访。如余女士所说,中介对房屋的介绍一般只有房龄,即房屋修建了几年,是否达到国家免缴营业税的年限。

在记者明确询问关于小区土地使用年限相关问题后,中介才支支吾吾透露出一些信息。

中原地产的朱先生说,至今还没有遇到过关心房屋土地使用年限的客户。这一说法也得到另一中介的证实。

“市民前来购房时大多看户型、地段、楼层、朝向等,不太关注土地的使用年限,我们也不会主动询问对方是否有此类要求。”满城房产王经理说。

那么,在中介不主动介绍的情况下,市民能否知道土地使用年限呢?记者登录几家大型二手房销售网站发现,所有在售二手房只披露了建造时间,没有提及土地使用年限,而只有在最终达成购买意向后,买方才能和业主碰面,才能看到房产证上的土地使用年限。

房龄太大时,多问几家银行

我市二手房的房龄又如何呢?昨日,记者登上一家大型的中介官网,随便输入二手房,就找到61264条二手房普通住宅房源,其中,房龄在2年以内的有20785条,占总数33.9%;3-5年13549条,占总数22.1%;6-10年的13363条,占总数21.8%;10年以上的13566条,占总数的22.1%。

记者还登录了百度乐居、赶集网等大型二手房销售网站,在他们提供的重庆房源中,房龄在10年以上的二手房所占比例分别为21.9%和26.8%。

即是说,我市在售二手房中,有超过两成二手房的房龄大于10年。

不过,新中地产负责人何伟坚说,网上房源信息不代表有那么多套二手房,因为每个业主不可能只将房源挂在一个中介头上,有许多是重复的。不过,对于房龄在10年以上的二手房占两成这一数值,何伟坚认为这个比例相差不大。何伟坚提醒,在购买房龄较大的二手房时,最好多比较几家银行的房贷政策,选择最划算的申请贷款。

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