贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 注意!你的房贷可能会被卖了
注意!你的房贷可能会被卖了

回暖势头明显的中国楼市,又将迎来一款新的核武器——MBS。

MBS,不是“面包师”,也不是“梦芭莎”,这看起来有点高冷、读起来有点拗口的三个英文字母,中文名更让人头晕:个人住房抵押贷款资产支持证券。它的运行机理是:银行将已发放出去的房贷资产打包,以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易,变现的资金用来进一步增大房贷资金池,以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。

去年9月30日,央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行MBS。今年5月15日,中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告,MBS来势汹汹,有业内人士更把它称作引爆楼市热度的核弹头。

这三个英文字母的威力到底有多大?它真能成为房价上涨的助推器吗?它对房奴有什么影响?其收益怎样,值不值得投资?

一、MBS是个什么鬼

MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

举个例子。你两年前在哈尔滨首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷25年,利息约70万,本息合计140万,两年还款本金6万,利息6万,房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。券商认为评估市值150万,抵押借款仅64万,抵押品价值充足,评级为AAA,发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金,将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定的息差(房贷利率﹣MBS利率﹣发行费率)。这个时候,借给你钱的不再是银行,而是购买了MBS的机构或者个人投资者。

二、房贷或许来自你的左邻右舍

目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿,其中超过3年期的约占90%。绝大部分三年前购买的房产其评估市值早已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸,银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化,这就是房地产市场的金融化,房屋不再仅仅是居住品,同时变成了可以流通的金融产品。你抵押给银行的房屋可能被转给一家券商,而借钱给你的可能是一家公司,也可能是你的左邻右舍。

这种做法也将大大增强这个行业的金融流动性,提高其金融效率,亦降低这个行业的资金成本。

银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性(这相当于N次定向降准),获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷,再做成MBS,再放贷,如此循环,稳赚利差,乐此不彼。

三、房价下跌有何影响

有人问,要是房价不涨甚至下跌,MBS风险如何控制?这个可以借鉴国外的风险评级制度对MBS产品进行评级,风险低的收益率低,风险高的收益率高,由市场去决定其销售利率。这里举最安全的等级为例介绍一下。

假设券商评级机构以房屋评估市值的50%作为MBS(AAA级)发行金额的上限,也就是说评估市值100万的房子,机构认可AAA级发行的金额为50万元。在这种情况下,只有抵押住房价格出现腰斩的情况,才可能发生违约风险,而且随着时间推移,还贷额增加,其违约触发条件会越来越高。

那么,我们看一下刚才上面的那个例子,150万市值的房子(已经出现升值的情况),通过MBS回收75万的现金流以后,银行不仅完全收回64万的贷款余额,同时还多获得了额外的11万现金流进行放贷。

如果这100万是新房销售抵押,银行马上发行MBS的话,贷款70万可以收回50万,银行只用20万的现金流就做了70万的贷款生意,其杠杆比例是3.5倍。如果将AAA评级的标准降为发行金额为抵押品市值的60%,那么银行的杠杆比例将上升到7倍。

不难看出,MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个超级核武以后,其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高,而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场。

四、对贷款人有何影响

那么,房贷被“打包”销售后,对房贷的贷款人有影响吗?对于买房人来说,几乎没有影响,还是有原来的银行还款,利率没变、贷款期限没变。

如果,贷款人不同意的话,会影响到房贷证券化的过程吗?其实也不会。银行方面将会书面通知贷款人,但不需要取得贷款人的同意。

而除了缓解房贷资金来源紧张的难题,MBS能把房贷这一流动性较差的信贷资产,转化为流动性较高的证券资产,由于流动性提高,买卖更加方便,银行可以降低资产收益率的要求,从而实现降低房贷利率的效果。

五、投资收益有何优势

银行的个人房贷被“打包”销售给信托公司后,信托公司会发行债券或信托计划。那么收益水平将是多少呢?

就目前银行资产负债表上的存量房贷资产而言,大量的住房抵押贷款发放于2011年之前,在当时低基准利率以及房贷利率打折情况下,这部分资产的平均收益率可能不会高于5.5%,考虑发行MBS的成本,以及后续的管理费用等,最后MBS的收益率可能低于5%,这与目前市场利率之间利差极小。

在此情况下,MBS与市场上其他固定收益产品相比优势暂不明显,例如2014年按揭贷款平均利率大致为6.5%,5年期国开债收益率为4.4%左右,基础资产收益率和国债收益率利差2.1%。参照5年期AAA级ABS和AAA企业债的收益率,我们假设MBS发行利率为5.1%左右,则意味着银行基础资产和MBS收益率的利差约在1.4%左右(这其中银行还有约1%打包成本),MBS和国开债收益率利差仅有0.7%左右。

今年三月国内某股份制银行曾发行规模为31.5亿元的RMBS,交易的入池资产涉及向8907户借款人发放的8920笔人民币个人住房抵押贷款,单笔贷款最高本金余额为976.25万元,加权平均年利率6.75%,高于去年另一家银行发行的5.88%收益率。

实际上,最终收益的结果取决于投标人之间、投标人和发行银行之间的博弈结果:如果投标人为确保中标而压低利率,则将使最后一层的银行获益巨大;如多数投标人注意到投标空间而将利率抬高,反有可能获得“超额收益”。

补充阅读美国是怎么干的

谈到MBS,就要谈到它的起源地——美国。上世纪70年代前后,美国二战后“婴儿潮”一代开始成年,对房贷的需求激增,但由于房贷的发放机构--商业银行的资金来源大多是中短期存款,而房贷是长期贷款,期限不匹配带来的利率风险和流动性风险不断积聚,造成金融机构资金来源紧张,很多美国人无法贷款买房。

为了解决房贷难题,从1968年起,具有美国政府背景的吉利美、房地美与房利美三大专业机构陆续从银行手上收购住房抵押贷款,然后打包成证券化产品,向投资者发售。由于这些产品隐含了政府信用,但收益率高于美国国债,受到投资者追捧。MBS的发展自此进入快车道。截至2014年上半年,美国按揭贷款余额为13.3万亿元,其中MBS余额达到7.7万亿元,占比57.9%。

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