贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 90后晋升购房主力 房价还有10年安全期
90后晋升购房主力 房价还有10年安全期

  数据显示,当前楼市中,购房者主要集中在25-35岁之间,他们占所有购房者的50%以上。但观察30年来的新增人口曲线,会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后,正是当前房地产市场的购房主力之一。在投资需求减弱、自住需求成为支撑的当下,中国楼市是否会因刚需的减少而逐渐式微?

  人口增长率越低的城市越危险

  毋庸置疑的是,人口增长越快,购房需求越稳定;而在人口增速接近的情况下,年轻人比重越高,则购房需求越稳定,而且更具可持续性。

  一线大城市因为有外来人口的流入,这个问题并不那么严重,但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如,三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低,未来楼市需求的减弱是不可避免的。

  这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后,很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为,大多数二、三线城市过去几年中发展过快,土地供应、新房建设与销售量均大幅增长,使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之,很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下,却卖出去比一线城市更多的房子。

  但是,多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多,甚至有些城市人口已接近零增长,缺乏持续稳定的新增居住需求。因此,在整体供大于求的情况下,即使有政策刺激,市场也不会轻易回升。

  房价还有10年安全期

  如果说土地红利、人口红利都递减了,甚至消失了,那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌?

  某研究机构对此进行了分析,分析显示,从居民部门利息保障倍数来看,中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍,而中国目前实际是11倍,远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走,要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的;

  第二个指标,新房名义市值对居民最大购买力,这个指标没有上一个指标那么好,但是相对处于好的位置,在安全临界点上,最近三年这个指标呈现向下趋势。

  从这两个指标来看,住宅行业未来十年总体来看是安全的,基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭;但10年后,需求将可能难以支撑房价。

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