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住房信贷政策或再迎调整

面对当前库存高企、销售回落的房地产现状,近日,来自中国社科院的的报告称,2015年住房信贷政策或将继续宽松。在原有信贷放松的基础上,二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度再次下调的可能性较大。

5月7日,中国社会科学院发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.12(2015)》(以下简称“报告”)。该报告称,2015年住房信贷政策仍有继续放松的可能。

现房存量超期房引关注

中国社科院的上述报告称,当前,库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。

统计数据显示,截至2014年末,全国商品住宅待售面积上升至40684万平方米,同比增25.6%。国家统计局编《2014年全国房地产开发和销售情况》,住宅施工面积仍以5.9%的速度增长,而销售面积同比下滑9.1%,照此趋势,预计2015年待售面积仍将持续上升。

虽然楼市进行了多轮调控放松,但4月30日亚豪机构发布的最新统计数据显示,当前楼市调整依然任重道远,尤其是在去库存化方面更是如此。统计数据显示,北京近一年来现房存量首次超过期房,截至4月25日,北京期房住宅存量为40797套,现房住宅存量41012套。

同时值得关注的是,北京商住楼(指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层或数层为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。)市场的表现却与大势相悖,无论是成交量还是成交价格,均出现下挫。据亚豪机构统计,截至目前,北京商住市场的库存量高达3.68万套,相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%,创自2006年以来的近10年来新高。

我国从1994年出台的《城市房地产管理法》起,建立起来房地产预售制度。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。根据亚豪机构的统计数据,截至4月25日,北京期房住宅存量为40797套,现房住宅存量41012套,这也是近一年来现房存量首次超过期房。

亚豪机构副总经理任启鑫向《中国联合商报》记者分析表示,在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房存量的原因主要在于,房地产长期限购之下项目滞销、近期预售新规的政策导向,以及高端项目增多导致现房预售项目占比加重等因素所致。

根据亚豪机构统计数据显示,2014年北京商品住宅(不含保障房)共实现销售78834套,而同期新增住宅预售量高达120964套,供需比高达1.53:1,达到历史最高峰。

任启鑫表示,由于长期限购导致的需求不足,使得大量项目在取得期房预售许可入市之后,并不能实现快速去化,而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。同时,在经历了多年开发之后北京住宅用地,尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态,由此导致的土地价格的攀升也直接拉升了城区整体住宅市场的销售价格,任启鑫表示,尤其是近两年高价“地王”频出,也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。

“而对于高端项目而言,除去地理位置之外,能够使得其高昂售价"物有所值"的只能是项目本身的品质,而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型,多要等到成型的现房阶段才能体现出其优势。”任启鑫介绍,因此与普通住宅“能早卖就早卖”不同,高端项目多会选择现房入市。

从影响来看,任启鑫认为,无论是滞销导致的“期(期房)转现(现房)”,还是政策引发的直接以现房入市,对于房企的资金链都将产生较大影响。按照以前“施工达到正负零”的预售标准,房企只需先期投资25%即可开始预售回笼资金,而如果要封顶甚至现房之后才能销售,那么建设投资需达到60%甚至70%以上,这对习惯了“小马拉大车”的房地产企业无疑是一个考验。

亚豪机构市场总监郭毅此前向《中国联合商报》记者分析表示,库存的高度集中,意味着项目只有依赖于价格杠杆,才能提振销量。

住房贷款政策或调整

随着鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容,社科院的上述报告认为,预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松,二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。

去年10月29日,李克强总理主持召开国务院常务会议,重提“稳定住房消费”,这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后,相关表述再次出现在国务院常务会议当中。

在今年的政府工作报告中,“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”、“稳定住房消费”成为关键词。分析人士指出,总理在2015年政府工作报告中定调房地产发展方向,体现了“稳”字当头,表明了政府促进房地产市场平稳健康发展的初衷。

因此,预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松,具体而言,二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。

易居房地产研究员严跃进认为,当前二套房贷政策执行中的最大问题就是资金缺口还是比较大的,未来政策仍有进一步放松的空间。

“虽然银行存款增速在下降,但目前货币政策的方向是趋于宽松的而流动性也会增加,对于银行来说信贷资金会增加。”严跃进称,未来政策仍有进一步放松的空间,银行态度或将转变。

根据报告在信贷需求面的显示,2014年由于房地产调控政策放松,实际融资成本触顶下行,一、二线城市的房地产交易已显露出企稳迹象,考虑到当前城镇化进程仍具有较大空间,购房适龄人口在未来一段时间仍将处于高位,随着政策持续放松,部分刚性和改善性需求将逐步回归市场,贷款需求将上升。

从信贷供给面看,根据人民银行《2014年第四季度中国货币政策执行报告》,2015年央行继续实施稳健的货币政策,更加注重松紧适度,为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。由此推测,2015年新增贷款总规模较为宽松。在宏观经济下行压力加大的背景下,商业银行将继续加大低风险个人住房贷款的投放力度。因此,在供需均有所恢复的形势下,2015年个人住房贷款有望实现同比多增。

中国社科院的上述报告还表示,为解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题,央行2014年下调了贷款基准利率。结合未来经济增长、物价等变化趋势,2015年央行进一步降息、降准的可能性较大。同时,随着差别化住房信贷政策进一步放松,贷款利率平均浮动幅度有望逐步下行。因此,预计2015年新发放个人住房贷款加权利率总体将延续下行趋势。

不过,值得关注的是根据监测数据显示,截至5月5日全国35个主要城市524家银行中,仅171家银行陆续执行新政,不足总数的四成,新政落地速度较为缓慢。

一家股份制银行工作人员在接受媒体采访时表示,二套房贷款审批特别严格,能给客户能贷出多少来也不一定,最后办下来费力不说,也赚不到钱,所以银行的热情度也不高。

“房地产在国民经济中仍有着不可取代的地位。”申万宏源地产分析师陈天诚此前也向《中国联合商报》记者表示,今年楼市政策环境将更加宽松和市场化,去行政化之后的房地产市场在产品、金融、售后服务环节将有更多值得期待的创新内容。

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