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贷款买房 帮你算账

贷款买房

2015年2月5日

央行降准0.5%

2015年3月1日

不动产登记暂行条例出台、央行宣布5年期以上贷款基准利率降至5.9%

以总价为100万元的首套住房为例,纯商贷启用基准利率,等额本息还款,还贷期为30年

降息前:首付三成,即30万元,需向银行贷款70万元,月供4264.6元,需支付利息约83.5万元,还款总额约为153.5万元。

降息后:首付三成,即30万元,需向银行贷款70万元,月供4151.96元,需支付利息约79.5万元,还款总额约为149.5万元。降息后少付利息4万元。

2015年3月30日

购房首付降低、二手房营业税“5改2”

2015年4月20日

央行降准1% 购房首付降低

纯商贷:二套住房首付“六改四”

以总房价为100万元的二套住房为例,基准利率上浮10%,等额本息还款,还贷期为30年

新政前:首付六成,即60万元,需向银行贷款40万元,月供为2525.64元,需支付利息约50.9万元,还款总额约为91万元。购房总成本为151万元。

新政后:首付四成,即40万元,需向银行贷款60万元,月供为3788.46元,需支付利息共约76.4万元,还款总额约为136.4万元。购房总成本为176.4万元。购房成本增加25.4万元。

纯公积金贷款或组合贷:

二套住房首付“六改四”或“六改三”

说明:如果你想用公积金进行贷款,但又考虑到公积金可能不够,请留意以下案例。

通过计算,记者得出两个房价节点:分别是总房价为72万元和125万元。下面将分三种情况为大家分析,一是总房价低于72万元;其次是总房价介于72万元与125万元之间;三是总房价高于125万元。以江门家庭最高公积金贷款额50万元为例。

总房价低于72万元

以总房价70万元为例,基准利率上浮10%,等额本息还款,还贷期为20年

新政前:首付六成,即42万元,需贷款额为28万元。因在50万元额度内,可使用纯公积金贷款。月供1756.34元,需支付利息约14.2万元,还款总额约为42.2万元。购房总成本为84.2万元。

新政后:首付三成,即21万元,需贷款额为49万元,因在50万元额度内,则可使用纯公积金贷款。月供3073.59元,需支付利息共约24.8万元,还款总额约为73.8万元。购房总成本为94.8万元。购房成本增加10.6万元。

总房价介于72万元至125万元之间

以总房价100万元为例,基准利率上浮10%,等额本息还款,还贷期为20年

新政前:首付六成,即60万元,需贷款额为40万元。因在50万元额度内,则可使用纯公积金贷款。月供2509.06元,需支付利息约20.2万元,还款总额约为60.2万元。购房总成本为120.2万元。

新政后:首付四成,即40万元,需贷款额为60万元。因超过50万元公积金贷款额度,必须使用组合贷款。月供3881.31元,需支付利息共约33.2万元,还款总额约93.2万元。购房总成本为133.2万元。购房成本增加13万元。

总房价高于125万元

以总房价150万元为例,基准利率上浮10%,等额本息还款,还贷期为20年

新政前:首付六成,即90万元,需贷款额为60万元。因超过50万元公积金贷款额度,必须使用组合贷款。月供3881.31元,需支付利息共约33.2万元,还款总额约93.2万元。购房总成本为183.2万元。

新政后:首付四成,即60万元,需贷款额为90万元。因超过50万元公积金贷款额度,则必须使用组合贷款。月供6116.26元,需支付利息约56.8万元,还款总额约146.8万元。购房总成本为206.8万元。购房成本增加23.6万元。

点评:业内人士指出,根据案例,虽然购房者需要多付利息,但可以分期按20年时间进行支付,而且首付可以少二三十万元,考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素,长远来看,实际上是降低了购房者入市的门槛和成本。某银行房贷经理也谈到,虽然目前首付门槛标准降低了,但仍然可以选择高首付少贷款。新政的出台让购房者的资金运用得更加灵活,可选择的贷款区间更大。“对于改善型买家来说,支付能力是制约其购房的重要原因之一,有些购房者付不起六成首付而能承担起三四成首付,又愿意把购房成本摊到往后每月的还款和利息中,那政策对于这部分人就是重大利好。”

营业税“五改二”

以总房价为50万元的二手房为例,购房期满2年未满5年,新政前,房子需要纳约2.79万元营业税,新政后营业税免除

“认贷不认房”

一套未还清与一套已还清的二套房款相差甚远。目前,二套住房贷款利率上浮10%,而一套住房利率却可打折。

纯商贷

●一套未还清下的二套房款

房贷启用标准:最高贷六成,利率上浮10%

首付四成,即40万元,贷款60万元,月供约3788元,需支付利息约76.4万元,还款总额约为136.4万元。

●一套已还清下的二套房款

房贷启用标准:最高贷七成,利率打9折

首付三成,即30万元,贷款70万元,月供约3891元,需支付利息约70万元,还款总额约为140万元。

点评:由以上数据看来,在一套已还清的情况下,再购买二套更为划算,首付少10万元,但往后的月供相差并不大,这背后两者利率的高低起着关键的作用。想添置二套房的市民,一套剩下的房贷如果在可接受范围内,最好先将其还清再申购二套,这样可省下不少钱。

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